【欧洲时报网】“淡季不淡”，中国一线城市的二手房市场正走出独立行情。在刚过去的1月份，北京二手房网签量超过1.5万套；上海二手房连续三个月成交超2.2万套；深圳二手房共计录得6802套，创近10个月新高；广州二手住宅网签8881套，市场韧性同样较强。在1月传统楼市“淡季”，北上广深二手房成交集体回温，释放出什么信号？

北京房地产中介门店咨询量大涨 上海二手房成交量大增

中国央视新闻报道，北京市住建委最新数据显示，1月北京二手住宅网签量达1.5万套，这是去年12月以来，网签量连续第二个月维持在1.5万套以上。在北京朝阳区一家房产中介门店，负责人表示，去年12月24日的房地产政策实施后，门店线上咨询量增长11%，线下带看量和交易量也有相应提升。据了解，1月1日起，个人销售住房的增值税政策有所调整，个人销售不满2年的住房，增值税税率由5%下调为3%。

据统计，今年1月，上海二手房累计成交22834套，同比2025年1月的18387套，大幅上涨超24%。同时，1月份也是继2025年11月、12月之后，上海二手房成交量连续第三个月站上22000套。业内人士表示，目前，上海全市二手房挂牌量都呈现下降趋势，随着库存去化压力降低，市场供需关系正逐渐趋于平衡。上海某地产研究院专家任静：“成交价出现止跌趋势，我们整体无论是（2025年）12月份的二手成交均价，还是说我们1月份的成交均价，环比上个月都是有小幅微涨的。”

上海一财网报道，另两大一线城市广州、深圳，1月份二手房市场也有亮点出现。

据广州市房地产中介协会数据，1月广州二手住宅网签套数和面积仍达到8881套、89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，显示市场需求韧性较强。

再看深圳，据深圳市房地产中介协会数据，1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高。协会称，这是市场连续11个月录得量破5000套，表明置业者信心显著修复，为后续“小阳春”行情奠定基础。

整体规模仍较大，去化压力仍在

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，1月北上深等核心城市，二手房市场维持一定热度，一是北上深购房需求旺盛，当前市场延续以价换量，叠加前期政策显效下，潜在需求不断释放。二是受春节假期后移影响，基数相对较低。近期，二手房挂牌量也有所回落，议价空间收窄、成交周期缩短，一定程度带动市场交易活跃度提升。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，1月热点城市二手房交易回升，一方面市场经历四年半盘整后，房价已经相对友好，二手房市场进入探底阶段。另一方面，从部分板块、人群来看，房价收入比、租售比等指标已开始趋于合理。

李宇嘉表示，近期二手房成交较多的，很多是学位房。传统来看，一季度的二手房交易，历来是“学位房主导”，很多家长不想等到入学前3至4月份，加上1月份房价也比较友好，很多学位房降价比较到位，由此推动了市场成交量攀升。

不过他认为，市场从探底到触底企稳、夯实底部基础，仍需要多方共同发力，包括继续降低交易成本，净化交易环境和秩序，修复居民在就业、收入和预期等层面的信心等。

曹晶晶也提到，尽管近期二手房挂牌量有所减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在。据中国房地产指数系统百城价格指数，1月北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅均有所收窄。另外，京沪二手房市场呈现显著的“结构性分化”特征，核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源的价格走势差异明显，核心区域的优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域的老旧小区、远郊房源仍面临下行压力。

利好频出 2026年中国楼市开局“步稳”

中新社报道，从商业用房“降首付”、到存量房贷利率下调落地，再到换房个税优惠延续、住房公积金政策优化……2026年开年以来，中国房地产市场迎来多项利好，市场“步稳”开局。

首先是商业用房“降首付”。1月15日，中国央行宣布了一系列货币金融政策，其中包括将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

李宇嘉表示，此前，中国绝大多数城市购买商业用房执行较高首付要求，通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高。此次央行发布的政策属于全国性调整，将各地商业用房购房贷款的最低首付比例统一下调至30%。

他指出，近年来，各地普遍面临在售商业用房库存高、去化周期长等问题，并进一步导致已供应土地和在建项目开发难度加大。

中指研究院认为，央行此举直接降低了购买商业用房的门槛，有助于提高商办市场活跃度，这也是政策支持房地产去库存的具体表现。

李宇嘉说，随着近年来租赁市场崛起，热点城市机构或个人投资者投资商业办公用房，并转做长租公寓、酒店式公寓等长短租结合产品的意愿明显增强。而推进业态转型、发展长租公寓等大概率会有贷款需求，下调首付比例有助于激活上述需求。从金融角度支持存量物业盘活和改造，间接来看也将促进REITs（不动产投资信托基金）的发展壮大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，商铺、写字楼与服务业、消费等密切相关，在提振内需、畅通经济循环的目标下，该政策既是“稳地产”的举措，也是“促消费、活经济”的联动工具。

其次是换房个税优惠延续。财政部等部门近日宣布，今明两年，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。“换房退个税”政策于2022年10月落地，相关部门在2023年8月将之延期至2025年底。本次为第二次延期。

中指研究院认为，退税政策延期，一方面彰显政策连续性，有利于稳定市场预期，另一方面也将继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善性住房需求释放。

2025年12月末，官方还发布新政调整个人销售住房增值税政策，其中，个人将购买不满2年住房对外销售的交易增值税率，从原有的5%降至3%。

税费优惠之外，2026年开年，存量住房公积金贷款利率及部分存量商业贷款利率迎来下调。

2025年5月份，央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，同月，贷款市场报价利率（LPR）调降10个基点。这意味着今年1月1日起，存量公积金贷款利率将正式下调，部分选择以1月1日作为贷款利率重定价日的商贷购房者也将享受利率下调，节约成本。

除国家层面的政策外，各地近期也出台了包括优化住房公积金政策等在内的房地产相关支持政策。例如，银川市近日提出，多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元人民币，退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20%等。

多项房地产利好政策有望推动楼市2026年稳步开局。据了解，一线城市楼市在2026年初出现“小暖冬”。中原地产首席分析师张大伟表示，最近三个周末，北京、上海、深圳的楼市成交呈稳步回升态势。一线城市中原二手住宅报价指数均值已连续4周上升，由17.3%升至20.0%，市场预期温和回升。

（编辑：李朔）