【欧洲时报网】一线城市，尤其是北京和上海，一直被视作中国房地产市场的“风向标”。自8月8日北京率先推出楼市优化政策后，上海也于8月25日跟进，调整了限购政策。京沪两地相继放宽限制，释放出政策层面积极发力、支持市场的明确信号。此前，天津、广州、杭州等城市已全面取消限购。随着一线城市陆续松绑楼市政策，市场关注焦点在于：调控能否有效带动楼市企稳？接下来的“金九银十”是否可以期待市场进一步升温？

百强房企前8个月销售额超2.3万亿元

北京《中国商报》报道，中指研究院近日发布《2025年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》。榜单显示，2025年1至8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元（人民币，下同），同比下降13.3%，降幅与1至7月持平。TOP100房企权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积为8382.8万平方米。

从整体来看，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，销售额1000亿元以上阵营有5家，较去年同期减少1家，销售额均值为1508.7亿元；第二阵营（500亿元至1000亿元）阵营有6家，较去年同期减少1家，销售额均值为750.3亿元；第三阵营（300亿元至500亿元）企业有7家，较去年同期增加2家，销售额均值为386.6亿元；第四阵营（100亿元至300亿元）企业有35家，较去年同期减少8家，销售额均值为157.8亿元。

具体来看，领跑的仍然是保利发展，1至8月累计销售1812亿元，第二名绿城中国实现销售额1563亿元，中海地产则以1503亿元排名第三。华润置地、招商蛇口销售额均超千亿元，分别为1425亿元和1240.5亿元。

虽然1至8月房地产销售表现并不尽如人意，但就8月单月来看，仍有部分房企表现较为突出。克而瑞数据显示，8月有33%的百强房企单月业绩环比增长，其中21家企业增幅大于30%，包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国、保利置业、中国铁建等。

中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜认为，榜单数据显示，当前市场分化趋势更加明显。头部房企集中度进一步提升，中小房企生存压力有所加大，区域分化明显。

“当前，房地产市场仍处于政策托底、市场寻底的阶段，降幅趋稳更多是跌速放缓，而非底部确认。对于房企而言，未来的竞争将更加聚焦于产品力、现金流管理能力和城市选择能力。”柏文喜说。

中国城市专家网智库委员会常务副秘书长林先平也表示，前8个月百强房企销售总额同比下降13.3%且降幅持平，表明行业仍处于“弱修复、强分化”阶段，未出现趋势性反转；下半年大概率呈现“政策托底、成交温和回暖、结构分化加剧”的格局。购房者更加挑剔，“好房子”仍有市场，整体仍偏弱。推盘与去化承压，头部房企韧性更强，中小房企压力较大。

8月中国百城新房价格环比继续上涨

中新社报道，8月份，中国百城新房和二手房均价仍然保持环比“一涨一跌”的走势。

中指研究院发布的数据显示，8月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16910元，环比上涨0.20%；同比上涨2.73%。当月，100个城市二手住宅平均价格为每平方米13481元，环比下跌0.76%，跌幅较上月收窄0.01个百分点；同比下跌7.34%。

该机构数据显示，8月份百城中，杭州、上海、合肥新房价格环比涨幅位居前三，分别上涨0.92%、0.86%和0.82%。当月，各地二手住宅价格环比不同程度下跌，其中成都二手房价跌幅较小。

从市场交易情况来看，新建住宅方面，8月份，杭州、上海等部分核心城市推出优质改善性项目，带动百城新建住宅均价环比继续保持结构性上涨，但市场整体仍处于淡季行情，房企推盘力度较弱。二手住宅方面，8月百城二手房挂牌量维持高位，“以价换量”仍是市场主流。

一线城市限购松绑 提振市场预期

值得注意的是，8月份北京和上海相继放宽购房政策，符合条件的购房者在北京五环外、上海外环外购房不限套数，上海在房贷利率定价机制安排方面不再区分首套和二套住房。当月，多地还优化住房公积金贷款政策。

北京《中国经济周刊》报道，“京沪两地限购松绑，不应简单理解为被动应对，而更应视为一种主动的战略性调整。若不及时作出政策响应，很可能错失关键窗口期。一旦市场预期趋冷、公众信心持续下滑，将引发更广泛的系统性风险。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大说，当前尤其需要坚定稳定市场、扭转房价下跌态势的决心，通过积极主动的政策优化来应对挑战、引导市场回稳。

事实上，在北京和上海放松限购政策之前，同为一线城市的广州、天津和杭州等地，已经先后出台了相应的楼市优化措施。

广州已全面取消限购、限售、限价。6月12日，广州市商务局发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。在有关房地产领域，《征求意见稿》提到，要有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

天津也全面取消楼市限购、限价。2024年10月16日，天津发布《天津市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等六部门关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施的通知》。通知提出，取消天津市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。同时，取消天津市普通住房和非普通住房标准。

杭州也在去年提出全面取消住房限购。2024年5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应7条措施。

“这些一线城市本身经济活力强、收入水平高、房价问题也较为突出。正因如此，限购政策往往首先在这些城市实施，而它们的调控动向，也因此成为全国楼市的重要风向标。”况伟大说。

业者：市场活跃度有望迎来阶段性回升

通常而言，8月是楼市销售淡季。展望9月，业内人士表示，随着政策加力释放，楼市有望实现回温。中指研究院认为，8月京沪相继出台“认房不认贷”、下调首付比例、优化普宅标准等组合拳，政策力度和时点均符合市场预期。随着“金九”到来，房企推盘节奏与优化力度预计均将提升，市场或实现温和复苏。

克而瑞也持相似观点，预计9月新房成交量或将回升，一方面，市场迎来传统营销旺季，房企加快推盘节奏；另一方面，以京沪为代表的核心一线城市已出台放松限购等利好政策，市场信心会逐步修复，热度有望从二手房逐步向新房传导。

当被问及一线城市限购政策的集体调整，是否有助于促进房价止跌回稳，况伟大的回答是肯定的：“北京、上海等一线城市，目前正以较大决心推动住房政策适度宽松，力促房价回稳。这些核心城市限购政策的集体调整，预计将对市场预期产生积极的提振作用。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，在“止跌回稳”政策目标下，新一轮楼市支持政策有望加快出台，同时随着市场对9月美联储降息预期升温，中国国内货币政策空间也有望进一步打开。房地产市场已进入“金九银十”传统营销旺季，她预计，房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。

（编辑：李朔）