【欧洲时报网】“房屋养老金”近日成为中国网络讨论热词。不久前，中国住建部负责人在新闻发布会上表示，该部正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在试点。一时间，关于住房养老金的讨论逐渐升温。

中国官方解读构建房地产发展新模式进展

“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”8月23日，中国住建部副部长董建国在中国国务院新闻办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上说道。

中新社报道，当天，董建国表示，加快构建房地产发展新模式，是中国为了适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系发生重大变化新形势作出的重大部署，也是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策。

董建国表示，新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践，目前主要做了六方面工作。

一是完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。

二是部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。

三是有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。

四是建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。

五是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。其中的房屋养老金，通过缴纳住宅专项维修资金已经有了个人账户，试点的重点是政府建立公共账户。

六是建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在立标准、抓样板上已经做了一些工作。

“房屋养老金”概念被正式提出已有两年，但官方尚未就房屋养老金资金主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等提出明确的实施方案或指导意见。为了在制度建设初期探索出一些可操作、可复制的经验路径官方宣布上述内容。

上海第一财经网报道，华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云介绍，2022年某地自建房倒塌事故发生后，房屋安全管理成为社会关注的重要问题，居住安全治理朝着“事前预防”转型。随后，房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度首次被提出，以期建立具有中国特色的房屋安全管理长效机制。

多地维修资金改革已先行一步

在“房屋养老金”概念被正式提出之前，“住宅专项维修资金”往往被称为房屋的“养老金”。

住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障。中国《物权法》《民法典》以及《物业管理条例》均对由业主筹集的维修资金相关制度进行了规定。中国住房和城乡建设部、中国财政部也陆续发布规章，系统规范了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理等。

上海第一财经网报道，多地维修资金制度建立于上世纪九十年代。二十多年来，该制度为解决住宅的维修改造，保障业主居住安全发挥重要作用，但该制度存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”。随着超30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，该制度的缺陷逐步放大。

上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元（人民币，下同），上海、北京、杭州等城市结余超百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

在“房屋养老金”概念被正式提出之前，近年来，一些省市已启动住宅专项维修资金管理改革的试点。其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。

报道指出，这些地方性做法虽然取得一定成效，但仍缺乏上位法依据。成都市城市建设发展研究院副院长冯波分析说，住宅专项维修资金侧重于“公平”，兼顾“效率”。由于“双三分之二”表决耗时长，在紧急情况下，难以及时使用，一些城市制定了紧急情况下使用住宅专项维修资金有关政策措施。然而，在上位法未作出调整前，若在非紧急情况下突破“双三分之二”表决，在不满足“双三分之二”表决同意的情况下使用专项维修金，可能面临违法违规风险。

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强认为，理想状态下，房屋体检、养老金、保险三项制度相互联系、互为衔接，目的就是为了给房屋提供全生命周期安全保障。他设想：给房屋做体检是第一步，通过体检发现问题和房屋潜在的风险隐患，定期体检制度为排查房屋安全隐患提供基础保障。发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。通常来说，养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金。给房屋上保险，就是要借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险。

房屋“养老金”的钱从哪来？

“房屋养老金制度很重要的一个出发点是出于房屋安全管理的需要。随着房龄不断增长，房屋质量下降甚至出现安全隐患，会严重影响到人身和财产安全，迫切需要对房屋的全生命周期管理出台系统的政策支持。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房屋养老金制度的推出是现实的一种倒逼。

浙江日报报业集团旗下“潮新闻”客户端报道，是不是原来交的物业维修基金不够用了，还需要业主再掏一笔钱？连日来，很多人忧心忡忡，担心房屋养老金会成为一个新负担，甚至会成为变相的房地产税。

其实，董建国在23日的发布会上，已经把这个问题说得非常清楚了：“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。”

按照多名专家的解读，公共账户由政府建立，那就意味着不需要业主掏钱。此前有传言上海100㎡的房子一年需缴纳不低于1.5万元的房屋养老金，对此浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为这纯粹是无稽之谈。“传言的这个标准极不靠谱，违反基本常识。一套100㎡的房子，如果每年都要交，那么30年就要交45万元，折算下来就是4500元/㎡，超过了普通高层住宅的建安造价。也就是说，不需要30年时间，房子都可以重新造一遍了。”

中央财经大学教授、法学院院长尹飞近日也发文表示，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

那么，各地政府又将如何解决公共账户的资金来源？

“公共账户的资金来源是各界关注重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。”对此，中指研究院市场研究总监陈文静如是认为。按照这一观点，今后各地政府可规定将土地出让金的一定比例划入公共账户。

除了土地出让金的部分提取、老旧小区改造的拨款资金和专项债、房屋养老金的发债计划、各物业小区日常经营收入、小区的财政补贴和奖励等资金来源之外，严跃进还特意提到了资金的市场化探索。“通过房屋养老金制度，可以带动小区安全性提高和房屋升值，从而实现社会资金的导入，以此不断探索出‘财政支持+市场化’之路。”

（编辑：李璟桐）