【欧洲时报靖树编译】贷款利率飙升、贷款发放数量减少、建筑业“降半旗”：自2022年秋季以来，法国房地产市场一直处于低迷状态。2022年9月至2023年9月期间，房地产交易量足足下降了18%（数据源自高等公证人委员会CSN于11日公布的报告）。

在这段时间内，房地产交易量共计92.8万笔，已经跌破100万笔的门槛。该行业上下游的多类从业者也受到严重影响，堪称是“哀鸿遍野”。这不禁让人提出疑问：此次市场放缓还会持续多久？利率还会上涨多少？哪些城市房价跌幅最大？新房和租房又是何等情况？现在入手是否合适？

二手房价8年来首次下降

根据法国国家统计与经济研究所公证指数（Notaires-Insee），在2023年第三季度，二手房价同比下降1.8%，别墅价格同比下降1.6%，公寓价格同比下降2%。

报告预计，到2024年1月底，这一降幅还将达到3.5%！

虽然全法均受到影响，但大巴黎受打击情况尤为严重：2023年第三季度，大巴黎二手公寓成交均价同比下降5.3%，预计到2024年初，同比降幅将达到7%。大巴黎房地产成交量在一年内更是锐减34%，高于全法平均水平。

在外省，房价也出现八年来的首次下跌：南特、里昂等房价在一年内平均降幅约为4%。也有例外，例如土伦、尼斯和马赛房价上涨。

利率为何上涨？

事实上，法国自2016年以来，贷款利率平均水平约为1%。因此，人们已经“习惯了非常低的利率”，而“这就是推动房地产市场的动力”，Meilleursagents和SeLoger房地产网站的研究主任托马·列斐伏尔（Thomas Lefebvre）表示。

不过，经济形势“从202年秋季开始发生变化”，住房专家、经济学教授米歇尔·穆亚尔特(Michel Mouillart)指出。在大宗商品价格飙升以及俄乌战争的影响下，通货膨胀现象迅速蔓延。为限制物价飙升，欧洲央行多次提高向商业银行放贷的利率，后者自然又将这些增长转嫁给个人消费者身上。在今年11月底，平均房贷利率水平已经达到4.3%。

年轻家庭借贷能力下降

与此同时，银行在发放贷款方面也变得更加谨慎。高级金融稳定委员会自2022年起禁止银行在每月还款额超过收入35%的情况下放贷，并将最高贷款期限限制为25年。根据房贷观察站（Observatoire Crédit Logement）数据，在利率上升和新规影响下，房贷发放数量大幅下降，10月份同比下降了43.5%。

利率上升的结果是，普通家庭的借贷能力明显下降：根据VousFinancer.com网站的计算，一对月收入4200欧元的夫妇在20年内如今只能以4%的利率借到22.8万欧元，而在2021年，他们的贷款额可以达到30万欧元，那时的利率水平为1%。

“如今，房地产市场将首次购房者排除在外，”房地产市场专家阿马特（Séverine Amate）表示，“他们不仅要有可靠的工作情况，而且还需要准备很多首付，首付金额大约是（房产价格的）20%”。这意味着，更多年轻首次购房者得向家庭求助，来凑足首付。

收入较低或不稳定的群体显然无力应对这种利率上涨的情况：经济学家皮埃尔·马德克(Pierre Madec)援引法国央行的数据指出，过去三年来，“首次购房者申请房贷的情况中，低收入家庭的比例下降了10%”。这位经济学家指出，这部分群体或只能退而求其次，“将购买住房面积缩小20%”。

房价有何变化？

尽管潜在买家数量下降，但许多卖家仍不情愿降价出售。据MeilleursAgents网站数据显示，整体而言，12月份房地产价格小幅下跌，同比下跌0.2%。

虽然降幅并不明显，但在托马斯·列斐伏尔看来，这预示着房价“新周期”的到来：“我们必须与前几年的情况进行比较：那个时候，房价一年内会增5%到6%”。

“今天房价下跌最快的城市，是其购房者购买力最受限的城市”：以里昂为例，该城市12月价格同比下降了7.1%。

在巴黎，过去一年的房价跌幅为5.4%。还不仅如此：9月份，巴黎每平方米价格自2019年以来已经首次跌破1万欧元的门槛。

相比之下，在某些地区，尤其是在蔚蓝海岸地区，房价降幅并没有这么激烈。

例如，在尼斯这个著名的海滨度假城市，由于买家“更年长、更富有，首付更多”，因此买家对贷款的依赖更低，房价在一年内甚至又上涨了2.5%。不过，尼斯的房价是否能持续保持坚挺尚不可知，因为它过去三个月的房价也下降了1.6%。

总的来说，目前全法的房价下跌幅度仍太过微弱，无法与严峻的贷款压力相抵消。

那么，房价要跌到什么程度，才能恢复贷款者的购买力？“要达到平衡，房价必须下降20%至25%左右才行”，阿马特如此推算道。

新房市场情况如何？

目前，新房市场正经历比旧房市场“更严重的危机”。据经济学家皮埃尔·马德克介绍，除了购买力下降之外，新房开发商还面临“建筑成本大幅增加”的问题。

简单来说，新冠疫情期间的供应中断、随后的俄乌战争都导致原材料价格上涨，“雪上加霜”的是，环保新规也使得成本上升。

据法国建筑联合会称，2022年初生效的新环境标准要求建筑物达到更高的隔热标准，这给建筑商带来了7%至8%的额外成本。

建筑商还面临着难以从市政厅申请获得建筑许可证的问题：根据法国生态转型部11月底公布的数据，一年内批准建设住房约375100套，比前一年减少约26%。另据房地产开发商联合会的数据，2023年第三季度新房预订量较上年同期也下降30%。

现在怎么买划算？专家支招

法国房地产市场现在主要处于“观望”状态。据皮埃尔·马德克介绍，现在交易主要由“刚需”家庭推动，例如因职业调动，或离婚分居等被迫出售。对于其他人来说，“买家更愿意观望，看看利率是否会下降？房价是否会真正调整？”

在此“买方市场”的情况下，托马斯·勒费弗尔建议“有偿付能力的买家”占据主动权，“向价格过高的卖家还价”：“四年前，卖家统治着市场。现在，掌握主动权的是有偿付能力的买家。”

专家阿玛特则认为那些能源等级不佳的房子或许是值得入手的好买卖：“能源等级F或G可能会导致房产价格打折5%到14%”。因此，不妨仔细估算一下翻新工程成本，并考虑到翻新援助，看一看最终结果是否合算。

再说，高利率也不一定是长期的：托马斯·勒费弗尔就建议，即使以4%的利率买房，当利率下降时，也可以再随时重新谈贷款利率。总而言之，对行情保持关注、并伺机出手是个不错的策略。他给出的建议是，买“能满足你未来10年需求”的房子。

租房情况怎么样？

事实并非如此，根据SeLoger.com网站9月份发布的一项调查，自2022年1月以来，法国租赁房产存量平均下降了18%，大城市下降幅度更显著，达到了23%。部分原因在于，一些本打算买第一套房的年轻家庭因购买力下降而被不得不继续租房。这就意味着，租房市场的竞争更为激烈。

与此同时，经济学家皮埃尔·马德克还指出，带家具的旅游短租变得更流行，因为业主认为这比长期租赁投资更具吸引力：

截至2021年底，季节性短租房屋量超过80万套，一年内增加20%。这种租房在税收上也更有吸引力，房租收入71%将被豁免征税(abattement forfaitaire de71%)，而传统带家具出租收入的豁免比例为50%。

另外，禁止出租能源等级不佳的住房也导致租房选择变少：一些业主更愿意直接出售，而不是花功夫来进行能源改造。

综上所述，据SeLoger.com数据，十大城市的租金同比上涨超过了3%。

公证机构遭受“前所未有的打击”

法国公证行业也正遭受着几乎“前所未有的打击”。房产交易平均占公证业务量的57%。

法国公证高级委员会发言人格里蒙（Édouard Grimond）11日表示，一些公证机构最近几个月的招聘已经冻结，也有一些员工的雇佣合同没有续签，“我们开始在各地听到裁员的消息。”他估计2024年也将是非常困难的一年。

上塞纳省叙雷讷的一位公证人表示，房产交易占事务所业务的三分之二，与去年相比，营业额下降了27%，自己也已经解雇了20%的员工。

情况会有所改善吗？

在利率方面，降息并未被提上议程。托马斯·列斐伏尔也表示，“没有证据表明欧洲央行将改变其货币政策。”

在这种情况下，利率水平应稳定在“4%或4.5%左右”。托马斯·列斐伏尔预测道：“如果我们相信通胀将恢复到正常水平，那么就不应指望会在2025年之前降息。”

不过，明年房产价格下跌的趋势可能会加速：托马斯·列斐伏尔表示：“市场上待售房产的数量不断增加，部分业主将不得不降价。”

当然，不要期待房价会因此而大幅度“跳水”。根据MeilleursAgents.com网站的预计，2024年价格，法国房价降幅为4%左右。

法国政府在今年6月发布了五大住房计划，其中包括延长零利率贷款（PTZ）、租赁援助、终止Pinel税务优惠，不过并没有令业内人士感到满意。

总理博尔内又在11月发布了新的住房建设等相关公告，包括加快发展中间租赁房、追加学生公寓、20个地区3年建3万套房、为社会福利房加大投入等承诺。与此同时，法国央行行长表示，负债率上限为收入35%的规定不会因此调整。

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（编辑：刘涛）