已经颓了一年多的德国房地产市场，如今看来恐怕还要继续走低。本周二（19日），《2023德国房地产市场报告》发布，其中就指出，“由于购买房地产的贷款条件更加严格，导致需求受到抑制，这可能也是决定2024年市场形势的因素。”

这份报告的合著者之一阿赫（Peter Ache）更是直接表示：“我们预计，2024年上半年的销售数据也将非常低！”

这可能意味着，德国房地产最近连续十几年的繁荣岁月要就此结束了……专家指出，在德国，跟房地产行业一样的大环境变化之猛，基本没有其他经济部门经历过：利率急剧上升、交付瓶颈、材料短缺涨价、以及俄乌冲突导致的能源价格上涨，所有这一切，都使得新房的建造明显更加困难。

这样的情况所导致的后果就是：越来越多规划的新建项目无法实现，随着人口的增长，租房市场压力也随之加大。2022年，德国房地产交易数量下降了16%，为86.6万笔，这是自2009年该报告开始统计数据以来的最低值！销售总额也下降了16%，从3570亿欧元降至3010亿欧元。

新房市场尤其面临压力。继2020年德国售出68120套全新公寓之后，2022年，市场确实出现了一些崩溃迹象，仅售出38700套，下降幅度超过43%。在整个公寓市场（包括二手房）中，2022年的交易数量也较2021年下降了19%，仅为271500套。销售额约为720亿欧元，较2021年下降20%。别墅交易率下降的幅度虽然没有那么严重，但2022年也比前一年减少了10%。

而2023年，这样的下降趋势仍在继续……

由于建筑成本升高，开发商的报价必然水涨船高，但贷款利率与此同时也在涨涨涨，于是导致越来越少的人能够攒足实力、下定决心。专家表示，许多投资者原本计划出售的新建公寓，现在都不得不变成了出租物业。

另一方面，目前联邦政府还存在预算争议，这意味着，政府的新建支持资金规模究竟如何，暂时还没有个准数。雷根斯堡大学的房地产经济学教授贾斯特（Tobias Just）也批评了当下“不可靠”的贷款环境：“这给房地产投资者带来了风险，而政府实际上应该通过干预来避免这种风险，即规划的不确定性。”

专家们预计，短期内情况不会变得更好：“至于中期发展，能够适应变化的框架条件非常重要。”德国房地产的买卖市场何时才能重新繁荣，亦或租赁市场将在较长时间内独占鳌头？一时半会，这事真说不好。但想跟你打听打听：

你是上车了，还是正在赶车途中，还是，更想做个静坐路边看车来车往的闲散人儿？

(欧洲时报德国版庄生综合报道，转载请注明公众号GermanReport）