【欧洲时报网】二套房首付款比例降至四成、调整普通住宅认定标准，11月22日，深圳房地产政策迎来两大重要调整。业内分析指出，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中可以说是最大的。这也意味着继广州多次放松楼市调控之后，同在广东省、同为一线城市的深圳终于在房地产政策上有了实质上的变化。

楼市松绑“放大招” 首付、税费都减负

“这两条政策都具有非常强的信号意义，同时也会对深圳市民购房等产生非常直接的影响。”正如易居研究院研究总监严跃进所言，业内分析认可了本次深圳措施的力度。

图为深圳市房地产楼群。（图片来源：视觉中国）

新华社报道，11月22日晚间，媒体从中国央行深圳市分行获悉，11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

“政策从支持合理住房消费需求，尤其是改善型住房需求的角度出发，对二套房的首付比例做了调整，这有助于降低购房门槛和购房成本，利好购房需求的积极释放。”严跃进指出。

政策也取消了过去按普通住宅和非普通住宅分类的标准，全部统一为下调至40%首付的要求。严跃进认为，这有助于政策的更好执行和消化，尤其是对于认购非普通住宅的购房者来说，其首付减负效应会更加明显。

乐有家研究中心以总价800万元（人民币，下同）的住宅为例计算，新政前它属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万元。

同日晚间，深圳市住建局官网还发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

相比此前标准，新的普通住房认定标准通告中取消了“实际成交总价低于750（含本数）万元”这一条标准，即深圳不再对总价超过750万元的房屋交易征收“豪宅税”。

“现在对总价已经没有要求，通俗说就是‘取消了豪宅线’。”严跃进指出，也就是说哪怕是1000万元总价的房子，只要户型不超标，也完全有可能纳入到普通住宅的标准体系中，享受到更好的购房优惠政策。

“此外，从非普通住房性质调整为普通住房性质，在增值税、个税和契税等方面都会产生影响，即直接减少了各税费负担。这对于房东或购房者压力的减少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。”严跃进说。

乐有家研究中心指出，这一政策主要利好的是此前总价在750万元以上的购房者。新政后以750万总价、套内面积低于120平方米、未满5年且买卖双方家庭非唯一的房屋为例，可节省税费40万元，为改善型家庭实打实降负。

释改善型住房需求 “我打算上车了”

“此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。

在这样的背景下，自8月底以来，深圳在房地产政策上有所微调，包括陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策，但政策效应已经基本释放。

新房方面，乐有家研究中心数据显示，今年10月，深圳新增一手住宅预售40.5万平方米，库存量仍维持在近500万平方米的高位，去化周期上升至18.5个月。二手房市场方面，据深圳市房地产中介协会数据，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处在较高水平。

但此次深圳调整楼市政策，不同于厦门等地从限购退出的角度入手，而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例。李宇嘉认为，这遵从了降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策“小步快跑”，没有一次性到位，为下一步政策调整预留了空间。

值得注意的是，降低普通住房优惠标准的措施，深圳在2019年就采取过。李宇嘉指出，由于前几年房价上涨比较快，但普通住房标准一直没有调整，很多住房交易“被豪宅化”。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。

广州《21世纪经济报道》报道，调研显示，由于深圳本次对首付比例的调整主要是在二套房上，因此对改善型买家的购买力释放具有较为显著的效果。“深圳降二套首付的政策利好在很大程度上释放了改善的压力。改善市场的抗压能力比较强，而且他们也更有意愿和实力去换房，这个政策对他们入市是有带动作用的。”一位深圳中型房企的人士分析道。

这种需求实际存在。深圳市民李晨告诉记者，其目前在深圳有一套小户型的房子，去年以来，他打算置换一套大户型的新房，但老房子卖不出去，高企的首付让他没有腾挪空间。

新政出台后，观望许久的李晨看到了曙光。“看了好久，老房子一直卖不出去，新房子钱不够。很纠结。但现在真可以买了，我打算上车了。”李晨表示。

超出业内人士预期 效果如何还需观察

深圳房地产市场在全国是十分特殊的。这主要是由于在房地产行业火热的阶段，深圳楼市炒作风气盛行，各方天量资金的涌入让深圳房价出现了非理性的单边上涨。为了遏制这种风气，深圳也“下了猛药”。

广州《21世纪经济报道》报道，深圳目前所执行的房地产政策是全国最严格之一。近两年来，虽然市场低迷，深圳的决心也十分坚定，只是随大势在政策上作出相应微调，例如此前的“认房不认贷”以及房贷利率下调等。

可供参考的是，今年4月，深圳银行已经不再将二手房参考价作为贷款发放的依据，这宣告了深圳自2021年2月建立的二手房价格参考机制作用减弱，此后深圳的房地产交易平台也多次“闪现”真实挂牌价格，但均很快恢复参考价的标价模式，表明调控的准绳仍在。

基于这一背景，深圳此次着力于降首付和降税费，已经超出了许多从业人士的预期。“深圳这样的城市，即便出政策应该也不会让市场有惊喜。而且可以看到，深圳一直是渐进式地释放政策。”一位深圳房企负责政策研判的人士分析道。

深圳小步探索的结果是，市场的购买力随政策的变化而逐步形成，但持续的时间可能也不会太长，因为深圳楼市的“卖方时代”已经远去。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，“政策出台，能不能使得市场成交量大幅上涨，我觉得还是要观察，因为目前经济仍处于复苏阶段。”

一线城市如何跟进？

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，近段时间房地产市场支持类政策密集出台，深圳此番向市场释放了积极信号，有利于稳定市场预期，激发潜在的刚需及改善型需求的释放，促进深圳房地产市场回暖。

中新网报道，其中尤以一线城市的政策动向引发广泛关注。除了深圳，广州更是在最近动作频繁，不仅接连成为首个调整二套房首付比例、首个取消土拍限价一线城市，还对公积金贷款买房进行了不少优化。

“从一线城市政策的放松逻辑来说，落实认房不认贷、降低首付和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。”严跃进认为，此前广州将二套房的首付比例从五成或七成下降为四成，就说明二套房或改善型住房方面会有降低首付的政策操作。

他表示，必须要看到深圳政策带来了很强的“加杠杆”和“减税费”导向，这也为后续一线城市的政策动向预判创造了更好的条件。

杨红侠预计，新政短期内将带动深圳房地产市场成交量明显上升。在“因城施策”的背景下，北京、上海也将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

《北京商报》报道，不过，中原地产首席分析师张大伟也指出了当前房地产市场面临的问题。购房者入市意愿不足，特别是刚需首套房购房需求不足，楼市依然处于探底过程中，底部还未出现。“认房不认贷”政策松绑时，市场出现了大量中低端房源积压，市场可能依然需要取消限购等政策配合。“当下楼市最大的风险不是价格下跌，而是失去流动性。”张大伟表示，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化。

市场需要政策快速落地、需要信心。展望后续楼市走向，张大伟预测，11至12月作为惯例的市场淡季，市场可能继续维持下行探底过程，房价在年末最后一月或将继续下行，整体看，房地产市场可能需要到2024年上半年逐渐企稳。

10月份中国一线城市房价转跌

10月份，中国大中城市房价持续调整，其中一线城市房价转跌。

中新社报道，10月份，房价环比下跌的城市数量小幅增加。中国国家统计局近日发布，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个；新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市数量降至11个和2个。

当月，一线城市新房和二手房价环比均转跌。国家统计局城市司高级统计师沈赟指出，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海环比上涨0.2%；二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%。

58安居客研究院院长张波认为，从数据来看，目前一线城市房地产市场复苏进程出现一定波折，这和一线城市相关政策出台依然较为克制有关。

目前深圳、北京的外围区域、上海五大新城等都没有出台限购明显放松的政策，这也导致二手房成交量在9月上升后，10月总体价量下行的压力增大，房价后续上升的动力偏弱。

二三线城市房价持续调整。沈赟指出，10月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%；二手住宅环比下降0.5%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%。

（编辑：李朔）