【欧洲时报网】在住房城乡建设部等三部门公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》的5天后，广州官宣落地这一政策。根据广州市规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。分析指出，作为一线城市，广州率先落地“认房不认贷”为楼市传递积极信号。

一线城市中，广州实施“认房不认贷”最为迫切

北京《新京报》报道，此前，广州楼市采取“认房又认贷”的政策，具体做法是：无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

7月16日，北京一售楼处销售人员为看房者推介新房。（图片来源：中新社）

此次广州优化首套房认定标准，无疑将释放部分购房需求。易居研究院研究总监严跃进认为，该政策对于广州市场影响非常大，其客观上直接降低了首付比例和房贷利率，对于刺激购房需求具有积极的作用。

不过在中原地产首席分析师张大伟看来，相比北京、上海、深圳，此前，广州二套房政策的严格程度相对较小，政策松绑的影响也相对较小。

广州新政的意义不仅仅是对该城市楼市交易本身，其是一线城市中第一个落实“认房不认贷”的城市，具有引导意义。

严跃进表示，此次广州政策的重要意义也在于，当前一线城市在此类政策方面的落实节奏比较慢，而广州是首个出台政策的，这就意味着一线城市在类似政策上真正做了松绑，会促使其他三个一线城市近期加快政策出台，以更好落实认房不认贷的政策内容。

一线城市中，为何广州率先实施“认房不认贷”？在业内人士看来，四个一线城市中，广州实施“认房不认贷”政策最为迫切。

从成交来看，据统计，进入8月份，广州商品住宅周成交面积维持在10万多平方米，明显低于前几个月。在库存上，截至第33周（8月14日至8月20日），广州商品住宅库存面积上升至1190.3万平方米，去化周期延长至18.32个月。

另据广州中原地产统计，7月26日至8月25日，广州一手住宅网签套数、网签面积均环比下降20%，同比分别下降32%、29%。

根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。

微信公号“国是直通车”报道，中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体供求明显回落。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，北上广深等四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然，有助于激活广州楼市的改善需求、缓解去库存压力。

政策预期效果如何？

根据广州现行政策，广州首套房首付比例30%，房贷利率4.2%；二套首付比例70%，房贷利率4.8%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，实行认房不认贷后，一套总价300万元的住房，首付门槛可降至90万元，以往需要210万元；月供利息也会执行首套房标准，降低0.6个百分点。新政后购房门槛及月供压力大幅降低。

微信公号“国是直通车”报道，58安居客房产研究院院长张波指出，广州政策落地尺度较大，完全“不认贷”，并且在本地“认房”，同时执行的时间是以8月25日三部委发布通知的时间为准，政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大，市场短期内复苏的概率大大增强，同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长，并再传导到新房市场。

张波指出，这一政策直接利好两类人群：一是本地换房人群，名下住房出售后，新购住房可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降；二是在其他城市有房的人群，在认定套数时只核查在广州的住房情况，因此即使外地有房，只要在广州无房，同样可按首套执行信贷政策

中国央视新闻报道，广东省体制改革研究会执行会长彭澎表示，该政策落地后，利好那些在本地或者异地曾有房贷记录、但当前在广州无房且打算“上车”的刚需客，以及打算在广州卖一买一的改善型置换人员，让他们的购房成本能进一步降低。

彭澎还表示，在房地产“金九银十”即将来临的当前出台该政策，短期内预计会对广州房地产市场成交量产生一定促进作用。“但长期来看该政策影响有限，对广州而言，可能进一步放宽落户限制、优化限购政策和降低首套房比例，对房地产市场的利好更大。”

北上深一线城市会跟进吗？

张波认为，广州的政策首先落地为其他三个一线城市起到了一定示范作用，预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时，从执行的力度来看预计也将和广州保持一致，一线城市的全面复苏趋势即将开启。

中新社报道，“认房认贷”政策在市场活跃阶段提出，王小嫱指出，2010年5月首次由三部门提出，2010年7月15日，北京为首个执行城市，至今已经实行满13年。

她也认为，在房地产市场下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合政策基调，预计其他一线城市跟进概率较大。

严跃进表示，预计9月初其他几个一线城市也会出台相关政策，但是否会有条款修正，需要看具体情况。毕竟其他三个一线城市主城区部分区域住房市场还是略偏热，有可能会市区郊区分类调控。但总体上，这意味着房地产政策底已经形成，即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策，确实出现了实质性的全面放松。

目前，一线城市房地产市场热度同样处于历史低谷。以北京为例，王小嫱表示，7月二手住宅仅成交9122套，进入8月，截至29日，北京二手住宅成交9687套，仍处于历史较低水平。

杨红侠也认为，广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极的信号，短期其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快，北京、上海和深圳亦存在优化预期，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。

专家：不太可能全面转换

市场对一线城市抱以期待，是因为一线城市的政策放松空间仍然较大，政策工具也比较丰富。此前有媒体称，有一线城市住建官员直言，“只要告诉我能动什么，工具箱一大把”。

《中国新闻周刊》报道，业界猜测力度最大的便是“认房不认贷”。严跃进说，市场有压力，政策肯定会以宽松为主，进一步减轻购房者负担。

自8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后，有传言称，深圳目前已经有银行执行了该政策，四大国有商业银行、浦发银行、招商银行等否认了这一说法。

张大伟认为，一线城市不太可能全面转换，大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，比如对北京房山区等少数郊区，针对少数人群做一些定向宽松。

限购政策行政色彩重，目前一线城市总体执行了严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。例如，深圳要求，新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。在上海，外地户籍单身人士没有购房资格。

“限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本。限购政策若松动，可以大幅度减少购房者负担。”严跃进说。但中指研究院市场研究总监陈文静认为，核心一线城市若取消限购，或带动市场活跃度提升，预计房价将出现上涨。短期来看，这些城市较难全面取消限购。

北京一家房地产经纪公司的中层经理刘力表示，业内最期待的是普宅认定标准能有所变化。“北京的认定标准很早就推出了，但现在北京很多房子价格都超过了这个标准，想在城区买一套普宅很难，非普宅又不能享受普宅较低的首付、增值税、契税等，业内已经呼吁好多年了。”

国家金融与发展实验室特聘研究员任涛判断，一线城市地产行业政策的放开仍可能遵循渐进逻辑。先从一线城市非核心区域、郊区的住宅项目入手，带动一线城市周边区域的地产市场复苏，再考虑实施“认房不认贷”。

至于调控力度，张大伟认为，当前不存在大宽松的市场基础，可以微调或者优化部分政策，一线城市应该也不会宽松得太明显。

（编辑：李朔）