【欧洲时报网】住房和城乡建设部、市场监管总局近日发出《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于一直以来饱受争议的经纪服务费用过高的问题提出了较为明确的意见。这是否意味着长期以来被诟病“居高不下”的房地产中介费有望下降？房地产中介领域又将迎来什么新变化？

十举措规范房地产经纪服务

综合中新社、中国经济网、中新网报道，随着房地产市场发展，中国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，近日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。

《意见》坚持问题导向，突出保护交易当事人合法权益，明确了10个方面的监管措施。一是加强从业主体管理。严格落实经纪机构备案制度。全面推行经纪从业人员实名登记。二是明确经纪服务内容。经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。三是合理确定经纪服务收费。经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。四是严格实行明码标价。经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。五是严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。六是规范签订交易合同。经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。七是加强个人信息保护。经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。八是提升管理服务水平。建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、经纪机构及从业人员的管理。九是加大违法违规行为整治力度。将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例。十是加强行业自律管理。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织将给予自律处分。

新规释放三方面信号

分析认为，此番房地产经纪行业新规释放三方面信号。

其一，中国房地产市场步入“存量时代”，主要覆盖二手房市场的房地产经纪服务开始成为楼市政策调控的重点之一。

空白研究院院长杨现领认为，此番出台的新政并不是一个打压房地产经纪行业的政策，而是旨在促进行业的规范发展。这也是多年来，官方监管层面对经纪行业从业者、收费、服务内容等进行的一次比较完整的表态。

值得注意的是，此次新政出台的一大背景在于中国房地产市场逐渐步入“存量时代”。中原地产首席分析师张大伟指出，经过多年发展，中国一二线城市积累了规模庞大的存量住房，二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，近年来京沪的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%，大量的二手房成交依赖中介提供居间服务。所以，房地产调控的重点也需要逐渐从过去的调控开发商转向调控开发商和中介公司并重。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产存量时代要盘活存量、带动增量，促进良性循环，这就需要降低制度性交易成本。特别是当下房价“只涨不跌”的预期已被打破，购房者对交易过程中产生的各种“隐性成本”更为敏感，交易周期、中介费用等交易成本成为市场良性循环的最大障碍之一。此番发布的新规就是“剑指”这些问题。

其二，整治房地产经纪服务乱象，降低二手房交易流转中的“非必要”成本。

新规的十条举措中，有三条涉及经纪服务的收费问题。例如：新规提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。同时提出，严格实行明码标价。

张大伟坦言，当下的确不少中介机构拉长了产业链。从二手房出租、买卖到信贷，部分中介机构利用规模优势提高收费、延长收费，变得越来越像金融机构。还有一些中介机构利用独家房源等，变相垄断，排除购房者选择其他金融机构的可能性。新政策针对这些乱象都提示了规范的要求。

李宇嘉也表示，买房等大宗交易，民生属性强，但很多中介利用信息不对称、交易专业性等，将非必要的收费夹带其中，比如过桥融资、按揭费、担保费等等，给居民买房带来额外负担，而且服务事项并未明码标价。此次发布的新规有专门针对这些乱象的规范和要求。

合硕机构首席分析师郭毅指出，需要看到新政没有对费率进行直接管制，为房地产中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有“一刀切”。

其三，分档定价、双边收费或成二手房交易服务新模式。

新规明确提出，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

杨现领表示，平均来看，中国二手房买卖交易的中介费率不足交易总价的2%（美国为6%，日本为5%），已经是全球收费较低的国家之一。但购房者仍然感觉到负担大，其原因在于其他国家主要是卖方支付绝大部分中介费或全部由卖方支付，而中国是买方承担几乎所有的中介费和相关服务费。因此，该政策明确指出，鼓励双向收费和衍生服务单独收费，这有助于降低买方负担。更重要的是，卖方付费会促进行业的规范，抢单、返费等不规范不透明的收费乱象将得到一定程度净化。

郭毅也认为，从未来发展趋势来看，双边收费或许会成为未来平衡服务质量和从业者服务收入的“解法”，带动行业新格局形成。

针对分档定价，郭毅说，此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以按需选择，有利于促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

分析人士表示，应该明确的是，此次《意见》不仅对经纪服务费用提出了明确要求，还在加强从业主体管理，明确经纪服务内容，严格实行明码标价，严禁操纵经纪服务收费，规范签订交易合同，加强个人信息保护，提升管理服务水平，加大违法违规行为整治力度，加强行业自律管理等其他九个方面提出了明确要求，对规范房地产经纪服务行业发展进行了全面部署，有助于维护良好的房地产市场发展秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

（编辑：李朔）