【欧洲时报网】随着路上开始堵车，网红餐饮店坐满等位的食客，连健身房都开始满员，中国各地的烟火气正在逐渐恢复。而当工作生活回归常态，各地楼市也开始恢复热度，疫情期间积压的购房、卖房需求逐步释放。与此同时，一系列利好购房者、扶持房产企业的相关政策正在或即将上路，料将进一步帮助稳定中国房地产市场发展。

购房租房市场活跃度提升好房 稍纵即逝

“没想到这么多人，比半个多月前多了很多。”1月10日下午4点半，广州市不动产登记中心，前来办理过户的吴女士已经等了快一个小时，前面还有好几个号才轮到她。

综合《上海证券报》、上海界面新闻、北京《新京报》报道，这样的场景最近频繁出现在北京、珠三角的多个城市。

“最近很多客户打算置换房子，每天群里都有很多消息来不及看，相信今年市场会好。”广州裕丰地产中介人士李浩麟说，开年后市场已开始暖起来，各地楼市利好消息越来越多，人们对市场的预期有所改善，成交数据也跟着有了起色。

广州市房地产中介协会官网数据显示，1月2日至8日，广州各区二手住宅网签总计1984宗，环比上涨11.71%。新盘方面，1月1日至8日，广州一手住宅成交共1239套，成交面积约14万平方米，成交金额超过67亿元（人民币，下同）。

除广州楼市出现回暖外，北京二手房市场也开始恢复热度。

麦田房产数据显示，北京二手房成交量环比上周增加超过七成，并且新增购房需求比上周增加超过五成，市场活跃度大幅提升。

“11月中旬时尚在隔离期间，我看上一套房子降价了40万，当时犹豫一下就错过了，现在同户型基本都是原价，价格也不太好谈下来。”打算在北京置业的王先生说。

同时麦田区域经理还指出，近期交易量之所以活跃是由于前期疫情影响，一部分客户需求无法释放，但并未遏制其购房意愿。因此目前放开之后，这部分客户都开始出手买房，释放购房需求。

不过，不同于2022年初，今年初二手房挂牌均价上涨情况不明显，虽然溢价空间有缩小，但整体价格稳定，部分片区甚至延续去年的微跌情况。

值得注意的是，随着海南旅游热度的攀升，三亚、海口楼市也热闹了起来。其中，海口接待了更多短租的“候鸟”群体，2022年底，海口租赁市场活跃度明显提升。

而据58安居客房产研究院数据显示，2022年12月三亚找房热度大幅增长，涨幅达到55%。

三亚吉阳区、海棠区以及毗邻三亚的万宁市找房热度最大，户型中最受关注的为三居室，最受关注的面积段为90-120平方米。

为了抓住这波旅游热，三亚也集中推出了不少新盘。据统计，2022年12月，三亚新房项目共计90个，环比增加3.6%；在售均价31000元/平方米，环比微涨0.04%。

“不过，三亚执行相对严厉的限购政策，也会阻碍部分投资性的购房需求入市，短期内关注度的提升也很难转化为真正的买房行为。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称。

“短期来看，从疫情前的数据来看，每年的春节前后都是三亚房产成交量的小高峰，也是找房热度的高点。但是，从长期来看，受到限购等政策影响，找房热度实现到成交的转化会有较大差异。”张波说。

多项楼市新政年初实施中 持续修复信心

随着防疫措施的优化完善，经济社会运行逐渐恢复常态，多项利好调整政策也将从年初起正式实施，行业信心将持续修复。

《北京晚报》报道，1月5日，据央行官方发布消息显示，人民银行、银保监会发布通知，将建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

据悉，此次动态调整主要集中在几个方面。首先，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。其次，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。而针对其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，按现行规定执行。

1月1日，北京住房公积金管理中心印发《关于进一步优化住房公积金提取业务的通知》。《通知》规定自1月1日起，在北京市租住保障性租赁房的家庭可依据实际房租提取住房公积金。

《通知》中还明确了7类住房公积金提取事项将增加按月约定的提取周期。包括：购买北京市行政区域内住房申请提取住房公积金；使用北京住房公积金管理中心贷款购买住房申请提取住房公积金；购买北京市行政区域外住房申请提取住房公积金等。

而职工若需变更提取周期，可登录住房公积金个人网上业务平台，对“约定提取周期”进行调整；也可到任意管理部或银行网点办理。

此外，多个重点核心城市对住房限购政策进行了密集调整，新一轮需求端政策优化或拉开序幕。

据了解，1月1日，郑州市荥阳市人民政府办公室发布《关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知（试行）》。《通知》指出，暂停执行住房限购政策。这意味着荥阳成为郑州提出适度调整限购区域后，首个发文明确暂停限购的县市区。

事实上，自2022年12月起，多地便结合区域实际，陆续提出了部分限购政策的相关调整。去年12月5日起，福建厦门市岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变；12月10日，广东佛山市住建局确定将在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。

楼市调控“慢撒气”能否“去腐生肌”

为了让消费者可以放心购房，同时稳定房地产行业，防范化解房地产市场风险被视为2023年中国楼市调控政策的重中之重。

中新社报道，中国住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，将以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。“慢撒气”怎么做？这对房地产企业来说意味着什么？

对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：增信心、防风险和促转型。其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。

针对房企风险，金融监管部门也作出部署。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。李宇嘉提醒，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。

在新的发展模式下，张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。

当然，房地产业链条环环相扣，要化解房企风险最终还需要整体市场的预期回暖、销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。对房企来说，需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

房地产融资行情已“翘尾破冰”

不过好消息是，伴随着利好政策的全面释放，房企融资端已出现了立竿见影的效果。

中新网报道，2022年，各级监管部门出台的稳楼市政策持续加码，除了在需求端不断降低购房成本与门槛，房企们也等来了金融机构“开闸放活水”。

其中，尤以支持房企融资的“三箭齐发”引发关注。

“第一支箭”加速落地，多家银行陆续加入支持房企融资队列密集授信。据中指研究院2022年12月中旬发布的数据，60余家银行已向超100家房企授信4万亿元。

“第二支箭”持续推进，例如，中债增进公司已出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

“第三支箭”反响积极，“开闸”三日，便至少有8家涉房企业抛出拟非公开发行股票进行股权融资的计划。

从“三支箭”的各项反馈来看，越来越多的涉房企业获得融资“灌溉”的机会，房企融资已然“破冰”。

“‘第一支箭’和‘第二支箭’普遍都圈定在优质企业上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，而“第三支箭”的再融资政策对于部分小规模的区域房企有积极意义，有助于无门槛地获得融资。

“三箭齐发”释放出的积极效应已毋庸置疑，也带动了12月的融资行情出现“翘尾”。

据中指研究院监测，2022年12月，房企非银融资为655.82亿元，环比增长34.2%。主要便是得益于11月以来，政策大力支持优质房企发债融资，多家民营房增信发债成功。

“在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。”中指研究院认为，改善房企资产负债计划将继续实施，2023年将延续近期出台的支持房企融资政策。

“各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和‘保交楼’的落实，将有助于稳定居民预期。”张波说。

但不应忽视的是，从2022年全年数据来看，房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。

展望2023年，“房企偿债压力仍较大，部分房企流动性困难风险仍未解除。”中指研究院企业研究总监刘水指出，企业要抓住当前融资窗口期，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

正如刘水所言，供给端面临的风险归根结底需要需求端来盘活。

“市场底最为重要的观察点将回到商品房销售。”中信证券首席FICC分析师明明指出，在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售有望在明年二季度显著复苏。

（编辑：李非）