93省陈先生问：四年前我们租下一处房屋经营一家餐馆，房屋租约中关于该房屋的维修是这样规定的：le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail. Le bailleur n’est tenu qu’à l’exécution des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code Civil.?

　　前不久，房东要我们支付外墙清洗整修的费用，我们觉得这不属于房屋小维修的范围，应该由房东承担。请问这笔费用究竟应由谁承担？

　　华律师答：房东和房客之间房屋维修费用分担的法律依据主要有两条，一是民法典第1754条，另一条是民法典第606条。

　　第1754条试图对应该由房客承担的房屋修理或小维修(réparations locatives ou menu entretien)作出某种界定，但是该条款所做的界定是模糊的，因为它说由房客承担的房屋修理或小维修，是指当地习惯所认为的应由承租人负担费用的房屋修理或小维修，也就是说这一概念的定义和内涵不是统一的、绝对的，在不同的地方可以有不同的内涵。这一条款也列举了一些应视作房屋修理或小维修的事项，如壁炉的修理、房间内一公尺以下的墙面的修理、房间地面个别地砖的换补、破碎玻璃的更换但因冰雹或其他不可抗力所造成的不在此例，以及、门窗、隔板、门锁等的修理。该条款在作该界定时还加了一个?如无相反约定?的前提条件，可见法律对应该由房客承担的房屋修理或小维修的所作的界定，实际上并没有多大的约束力，当事人完全可以通过契约的途径，另行约定其涵义。

　　第606条则是对房屋重大维修的界定。这一条款所作的界定相对而言比较明确，重大修理指房屋主墙、拱顶的修理，以及对房樑和屋顶的修理。应该说明，第606条的目的并不是界定房屋租赁关系中房东和房客对房屋的维修责任，而是界定房主和用益权人对房屋维修的责任，但是这一条款现在常常被房屋租赁合同所引用。

　　总的说来，在被租赁商用房的维修方面，法律对房东和房客各自应负的责任的界定是极其有限的，主要还是要看租赁合同中有关约定。

　　在陈先生的租约中，我们注意到房东将自己的修理责任仅限于民法典第606条所界定的大修理事项，而房客则需承担房屋修理或维修的责任。和法律的表述相比较，

　　合同的表述在“维修”一词前面少了一个“小”字(“réparations locatives et entretien” au lieu de “réparations locatives et menu entretien”)。因此从字面上看，陈先生的并不处在有利的地位，房东完全可以主张外墙清洗整修(ravalement)不属于民法典第606条所界定的大修理事项，不应由他承担。当然，陈先生也可以以外墙清洗整修也不属于应由房客承担的房屋修理或小维修的范畴，对外墙清洗整修费用的承担租约没有规定，以及在居住房契约中外墙清洗整修费用由房东负责为由，和房东协商解决。事实上，在商用房维修责任的分担方面，法律尚有许多不明确的地方。外墙清洗整修，以及其他一些事项如房屋内的固定的水电管道和设施的修理，究竟属于大修还是属于小修？应该由房东承担还是由房客承担？在商用房领域都没有定论，需要当事人以合同的形式加以明确。所以我们希望大家在签署商用房租约时，对这些问题要特别注意。

　
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