元旦前几天，王先生楼上邻居管道漏水，造成王先生住宅的天花板大幅脱落，大有天塌下之势。消防员紧急到场，不允许任何人再进入住宅。幸亏数月来王先生得到多方朋友慷慨接待，否则真的要露宿在腊月里的巴黎桥洞下。

　　出事后，王先生曾找楼上邻居做了现场记录，之后再与他联系，邻居就回答说不是他的事；找物业，物业说是房东的事；找房东，房东回答是保险公司的事。王先生向自己的保险公司申报受灾，一周后保险公司派专家检查现场，估价赔偿金。做完记录后，专家称必须将现场报告提交另一个部门，审批后再通知王先生。但一个月后，仍杳无音信。房东这时候开始发挂号信催王先生交房租。交房租？王先生心里无法发泄气愤，就决定起诉房东。

　　我们暂且不论王先生是否应起诉房东，先看看楼上的邻居有无责任？查看双方的现场记录，邻居的保险公司名字、保险合同、号码都有，所以他才会理直气壮地说：有事找保险公司。那么，王先生也有保险公司，然而为什么迟迟不为投保人赔偿呢？保险公司说的“研究以后再赔偿”完全属于托辞，因此王先生应该首先告自己的保险公司。

　　在决定打一场官司时，总要衡量费用和得失。如果起诉保险公司，只能获得几千欧元的赔偿，而律师费加执达员费用最少也要1500欧元，这还没考虑上诉官司费用。就算一审官司打赢，也只不过赔几千欧元，而且还必须等几个月。关键是眼前的问题解决不了：到底交不交租金？如果交，房子没修没法住，如果修理，谁出费用？

　　问题的关键就转到了房东身上。究竟应该怎样起诉房东？要考虑房东反驳的理由：房客买了保险，有事就该找保险公司，法律规定房客必须买保险。因此从表面上看，根本不应起诉房东。然而消防员说过，这房子危险，不能住人。这点非常重要，根据民法典规定，房东出租房产，必须向承租人保证房子可以住人。现在，所租的房子已空了几个月，由于危险没有人敢进去，房东应承担所有的责任。因此应该起诉房东。

　　像房屋修理这类案子，应该采用简易程序，即procédure en référé 。首先房客自己请一家装修公司估价，然后凭估价单立即起诉房东。有的法院可以在几个星期后就开庭，因为装修案有一定的紧迫性。诉讼请求可以这样提出：强迫房东在最短时间装修好出租的房屋，否则每日罚几百、甚至几千欧元的罚金。也可以要求法院同意房客自己装修，装修费用见估价单。要求法官判房东报销装修费、部分律师费以及一切与本案有关的费用。最重要的是要求法官同意不交房租，直至装修好为止。

　　可是，这场简易官司的弱点就是房东会反驳：本案的负责人不是房东，而是保险公司。那到底是房东还是保险公司的责任？首席法官是不能作出决定的。必须由法院来决定。如果真是这样，王先生还必须在外继续“流浪”数月；正常官司很慢，被告律师总会找各种理由拖延开庭答辩。还有诉讼费用的问题。

　　说到这里，这场官司该不该打呢？

　　如果从综合条件考虑，如：房子好、租金低、环境好、不易找到此类房子，官司就应该打，而且房客必须证明自己在保险公司那里所做的一切努力都已失败，不妨连保险公司一起诉讼。但是，像这位王先生的住房条件，就差政府机构颁发禁止住人的命令了，这场官司就不值得打。而且王先生以前的保险公司已经拒绝投保，原因是楼上还会漏水。因此，就算官司赢了以后还是会漏水，即使赔偿损失也不过几千欧元，还不够诉讼费用。还是另找房子为上策。

　　在这种情况下，房客应该立即以挂号信方式通知房东，要求紧急装修。如无效应，应立即将钥匙也用挂号信寄给房东。但交钥匙的最好方式是将钥匙交给自己的执达员，再由后者通知房东取钥匙。交钥匙非常重要，因为不交意味着自己仍要承担一切租约责任，万一又遇漏水，或者他人占房，这都是房客的责任。另外，交钥匙之日就是解除合同之日，也就是不交以后租金之日。

　　这时，等待房东的起诉，随时应诉。至于两个月的押金，可以通过房东的起诉以反驳的形式讨回。

　　最后，租金是否要付？鉴于本案中的房东有严重违约行为，房客有权不交租金。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　孙寒光法国法律博士 巴黎法院律师

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