巴黎的齐先生问：我想出售我的餐馆，当初我的租约合同中写明“如果转让租约合同，在履行本租约所有条款上，承租人须一直为受让人及其他继任者承担连带责任。”我的租约还有三年到期，我想知道我是只在这三年内为他承担责任，还是以后如果他们延长租约，我一直需要承担责任？有什么办法让我免除我的连带责任吗？

　　律师回答：

　　卖方在转让店铺或转让租约合同后经常会遇到一个棘手的问题：要一直为买方可能不付或付不起房租的行为负连带责任。因为在绝大多数商业租约中，房东基于保护自己的权利都会写明“承租人要为其继任者（successeurs）或其以后的继任者 (successeurs successifs)不付房租、杂费或不执行租约中条款的规定承担连带责任”。在实践中，绝大部分租约中都会有这样的规定。当然，房东在签租约时有义务告知您此条款的存在，您也可以和房东协商不写进这种条款。但是一旦房客在租约上签字，就表示已接受成为继任者的连带责任人的事实。这样卖方在转让店铺或租约时就会遇到像齐先生这样的困扰。

　　这里要提醒您的是：连带责任（la solidarité）不是担保责任（le cautionnement）。简单地说，连带责任人也是连带共同债务人（le codébiteur solidaire）。一旦您的买方或其继任人不付房租，房东可以先向您的继任者或者先向您索要房租。而担保责任是房东必须先向房客（您的继任者）索要房租，要不到后才能转而向您索要。

　　根据法院的判例，这种连带责任一般要到租约到期之日起才能解除。如果买方再和房东续签合同(Cass. Com., 16 février 1959, Revue des loyers 1959 p. 245)，或者租约在九年到期后自动延续(Cass. Civ. 3, 5 juin 2002, Bull. civ. III n° 124)，那么卖方也要一直承担这种连带责任。所以连带责任确实给卖方带来许多麻烦。 因此，在签订商业租约的时候，应认真协商该条款。如果房东坚持要加上连带责任的条款，房客为了防止自己无限期的承担该责任，应把这一责任限制在一定范围内，特别是限制在租约的有效期内，明确排除在租约延续的情况下继续承担责任。

　　在出售店铺或者转让租约的时候，如何提前解除卖方的连带责任呢？实践中很难实现这一目标。但是还是有几种方法卖方不妨一试。

　　一， 在转让租约或店铺时，问一下房东是否愿意解除卖方的连带责任。当然一般情况下房东不会接受。但是可以与房东谈判。

　　二， 如果房东不愿解除，可以提议给房东出具一定限额的银行担保，以此来免除今后持续的连带责任。至于担保的数额和担保期限都可以和房东协商，当然这种协商也是比较困难的。

　　三， 如果房东一方没有任何的商量余地，也可以考虑向您的买方要求一笔数额的银行担保，这笔担保的受益人是您自己，目的是保证买方按租约规定交纳房租、杂费等。当然这也需要与买方协商。如果得不到买方同意，那么卖方就只有谨慎选择购买人了。

　　任律师法律咨询·竟成律师事务所

　　CABINET D'AVOCATS REN

　　51 avenue d'Ivry ，75013 Paris

　　电话 ： 01 44 24 25 98　传真 ： 01 44 24 32 75

　　Email ： cabinetavocatsren@yahoo.fr