巴黎李先生问：我有一个餐馆要出售。我两年前买进这家餐馆的时候花了10万欧元。现在我和买方商议的价钱是15万。但是，听说如果我以15万价钱卖出的话，得向国家缴纳财产升值税（taxation sur des plus-values）。而且，买方也必须按照买的价钱向国家缴纳登记税(droits d'enregistrement)。为了减少应缴的税，我们商量在买卖合同里只写5万欧元。请问，我们这样做有何风险？

　　律师回答：您提出的问题是很多商家都关心的。在店铺买卖中，买卖双方是否可以随意约定价钱呢？事实上，低价转让店铺存在很多法律上和税务上的风险。

　　首先，按照法国民法关于买卖合同的立法原则，买卖的价款应该是真实的、严肃的，且必须符合标的物的实际价值。如果买卖价款与实际价值差距过大，此买卖可能会被法院认定为无偿赠与（donation），即实际上不存在买卖价款；或是间接赠与（donation indirecte），即买卖价款微不足道；或是伪装赠与（donation déguisée），即买卖价款是虚构的。

　　法律上认为买卖双方故意隐藏实际交易款的原因主要有二：使买方减少应缴纳的登记税 (droits d'enregistrement)；使卖方的债权人丧失债权。

　　立法者针对这类故意隐匿交易价款的行为规定了三种可并用的对策：

　　* 转让协议中的声明条款：在任何转让店铺的协议中，买卖双方必须写明《买卖双方确认此合同中的价款是买卖标的的全部价款，否则将接受税法典第1837条规定的处罚》。

　　* 建立盘存清单 (inventaire)：登记税是基于店铺中被转让的所有有形和无形资产的总值来征收的。法律明确规定在转让协议中必须建立详尽的转让物品清单及价格。此清单必须在税务机关提供的专门表格上填写。

　　* 债权人提请拍卖：对于保护债权人利益，商法典第141-19条规定 ，如果买卖价款不足以清偿债权人债务，特别是有可能出现交易价款不实的情况，债权人可以提请商业法庭做“至少高于店铺售价(不含店铺设备和商品价格)六分之一价格的拍卖（surenchère du sixième）”，或者由自己投标购买此店铺。

　　上述几种措施都是立法者用来防止买卖双方隐匿价钱的。此外，在故意隐匿交易价款的案例中，买卖双方虽然在买卖合同中写了低于店铺市价的价格，但私下里又签了协议（contre-lettre）写明真正的转让价格。这种私下协议法院都认定是无效的，一旦买卖双方发生纠纷，买方不受法律保护。

　　另外，低价卖店有可能被税务机构怀疑并查处。税务机构有很大的权力核实店铺的交易价格是否真实，如果他们发现买卖价格与市场价格不符, 会启动纠正买卖价格的程序（procédure de rectification）, 继而按纠正后的交易价格对应缴税额等进行矫正（procédure de redressement）。作为处罚，税务机关将对签署合同的双方处以应缴登记税50%的罚款，且合同双方为此罚款的连带责任人，同时对逃税行为的实际操作者也处以相同数额的罚款。情节严重的，还有可能受到刑事处罚并处巨额罚金。而且刑事处罚和税务处罚可以一并进行。

　　最后应特别注意的是，低价出卖店铺还可能存在被市、区政府优先购买的风险。从今年一月一日起，市、区政府基于公共利益，有权对特定区域内的工商、手工业营业资产和商业租约权的买卖（cessions de fonds de commerce，cession de fonds artisanaux et cession de baux commerciaux）正式享有优先购买权（droit de préemption）。2007年12月26日新出台的法令（Décret N° 2007-1827 du 26 décembre 2007-JO du 28) 正式实施了2005年8月2日鼓励中小企业法第58条（l'article 58 de la loi du 2 aout 2005 en faveur des PME）赋予市、区政府的优先购买权。根据该法律，卖方必须将其交易的价格和条件事先申报给财产所在地的市、区政府。政府自收到申报之日起两个月内如果没有任何表示，则视为放弃优先权。法律的这一新变化应该引起买卖双方的特别注意。在买卖合同中，如果价钱订的过低，极有可能被市、区政府以该价钱优先购买走。

　　综上所述，低价出售店铺面临多种风险。除非有充分的证据证明是出于个人原因不得不以此价格出售店铺。但有时，此出售行为也有可能被法院认定为赠与（donation）。所以，建议李先生一定要谨慎，以免陷入不必要的税务或司法麻烦。

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