在工程公司交付建好的住宅时，应确保新房没有任何瑕疵。为保护房主的利益，法国法律中有一套规定相关责任的普通法。只要房主能证明住宅中存在由建房公司导致的损害，则在房屋建好后的30年内，都可以要求其修理。与房主的该项权益相关的有四种担保，它们分别是竣工担保（la garantie de parfait achèvement）、正常运转担保（garantie de bon fonctionnement）、隔音担保（isolation phonique）和十年担保（garantie décennale），我们通过新房中较常遇到的问题，来介绍一下这四种担保。

　　问题1：工程“留尾巴”

　　当您的房子已建好，工程公司提出交房时，您务必仔细检查每一个房间，以及露台、储藏室与车库等地方。如果您发现场地凌乱，有工程“尾巴”遗留，或者是有的地方在功能和外观上不完善，一定要把它们写进有关纪录（procès-verbal）内，然后与建房者约定清除这些遗留问题的期限。如果问题严重，您还可以将尚未支付的款额，即房款的5％，打入一个（银行的或是公证人的）特殊账户，直至工程彻底完成。不过，如果对方在交房时或此后的一个月内修正了您指出的问题，您就没有理由再提出降低房价。

　　在交房后的一年之内，建房者都有义务完成房主在纪录中指出的一切不完善之处。因为建房公司交付的住宅必须与合同和广告上的描述（如面积、技术性能等）完全一致，不过，如果不在保留条件中特别注明的话，这项“竣工保证”不包括交房那天现场出现的凌乱情况。

　　问题2：住宅设施运转不良

　　在交房之后的两年内，新房内的所有设施享受一种“正常运转担保”。受保对象是可从建筑上分离的设施，即拆卸或更换它们不会对建筑本身造成毁坏，如地毯、门把手、内线对讲机、百页窗和暖水器等。在这些设施出状况时，建房公司必须修理，甚至更换。正因如此，这项担保也被称作“两年担保”。

　　问题3：外部噪音过大

　　法律为房主设立了一项“隔音担保”，建房者必须确保新房达到隔离外部噪音的各项法定标准。如果您发现新房在这方面不合要求，可以作为首位入住者，在入住后的一年内采取行动要求弥补。不管隔音问题在交房那天有没有显露出来，建房者都有义务在交房后的一年内完善隔音工程，以达到相关标准。如果建房公司拒绝完成这项工作，您就得找律师了，他将协助您诉诸司法渠道解决纠纷。在这种情况下，担保期不再局限于一年。

　　另外，如果噪音问题格外严重，导致房屋无法住人，则可被划入十年担保的受保范围，即工程损失担保（garantie dommage-ouvrage）。

　　问题4：重大损害

　　建房公司交房之后的10年内，房主享受重大损害保障（dommages importants），亦称“十年担保”。建房公司须补救房屋的一切重大损失，即使该损失是由土地的缺陷造成的。与此相关的有三种情况：

　　1、损害影响了建筑的结实程度，即涉及其基本要素。例如墙壁缺乏防水性；或是瓦片不结实导致房屋抗力不足；甚至地基不牢致使房屋有坍塌危险等。

　　2、损害导致房屋无法按其原定用途正常使用，即影响到了房屋某项建造要素或是可拆卸和不可拆卸的设施，以至于住宅无法正常使用。这方面的例子有管道腐蚀、进入车库的斜坡太窄、防火安全设施不到位、隔热不当引起凝水现象等等。

　　3、损害涉及工程前期设施，如施工前的准备工程、地基、钢筋混凝土骨架、园圃、为绿化带保温的地下暖气设备等。这些损害须影响了建筑的牢固度，或使其无法正常使用。

　　欲寻求损害补救，需先出示一份司法鉴定。凭此文件可打破担保期十年的限制。但是确定损害的性质、原因和解决方法所需的花费是很大的。正因如此，立法机构要求房主必须签署一份工程损害保险（assurance dommage-ouvrage）。

　　工程损害保险承担十年担保规定情况所造成的混乱，并使买房者得以尽快对损失进行必要的补救，因为工程费是由承保公司负担的，然后它再要求建房者偿还这笔费用。因此，一旦发现混乱，就应寄一封带回执的挂号信通知自己的保险公司。随后，指定的专家就会提交给保险公司一份调解报告，保险公司将据此决定给予还是拒绝支付赔偿，并在损失申报后的60天内将报告和决定通知受保人。如果受保人在60天内没有收到答复，就可视为保险公司已答应赔偿。在此情况下，受保人应寄带回执的挂号信给保险公司，向其宣告自己有权认为保险公司已同意支付工程费用。在达成赔付协议后的90天到135天内，承保方须向受保人建议赔偿数额，并须在数额通过后的15天内支付。如果受保人不同意建议数额，对方仍须先支付四分之三，然后寻求其他和解或司法解决方案。

　　实用信息

　　全国住房改善机构（ANAH）

　　地址：8 avenue de l'Opéra 75001 Paris

　　电话：0144773939

　　网站：www.anah.fr

　　全国住房与乡村发展联合会

　　地址：27 rue de la Rochefoucauld 75009 Paris

　　电话：0145266966

　　网站：www.habitat-developpement.tm.fr

　　法国住房部

　　网站：www.logement.equipement.gouv.fr或www.vosdroits.service-public.fr

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　春光 编译