酝酿多年的美国次级房贷债危机日前爆发，引发华尔街及全球金融市场震荡。美国的次级房贷机构和为它们提供资金支持的全球投资银行多如牛毛，犹如多米诺骨牌，在这场金融风暴中纷纷破产，损失惨重。据美国“国际先驱导报”日前报道，美国房价下滑和住房销售的持续低迷，已使多年前还炙手可热的房地产业受到巨大冲击，一些人员面临改行。法国虽未直接受到波及，业内人士却也噤若寒蝉，觉得耳边响起了警钟。尤其因为，几乎所有的专家都认为，法国的房地产市场经过近10年的黄金发展期，2007已是最后一年，即将进入新的周期。在全国房价上涨势头逐年趋缓的总形势下，巴黎一枝独秀，价格仍一昧飚升，令欲购房者徒盼转机，“望楼兴叹”。然而，法国房产市场最活跃的这一部分有其特殊性，变数很大，有商机也有风险。萨科奇总统曾许诺要给予首次购房人的税务优惠待遇，最近缩了水，使百姓也不禁心生疑虑。房价总体是升是降？房产市场形势究竟如何呢？本刊今选译《资本》杂志九月号“巴黎大区城镇新老房产均价一览”及《新观察家》九月号论述全国大气候的“一声警告”文章，以期向读者展示较为全面的房地产市场形势。
巴黎楼市还火不火？
职场人士的回答毫不迟疑：“火！”，传说中的降温至今没有出现，自去年夏天以来，巴黎市房价依各区情况，涨幅介于7%至11%，周边郊区城镇总的趋势亦然，只是幅度较小。
巴黎的高档街区已对没有雄厚资本者关上了大门。首次购买住房人往往在几近天文数字的房价前，被迫“求其次”，降低档次标准，或干脆放弃买房想法，继续当房客。事实是，巴黎城内，现已找不到质量合格，价格在每平方米5000欧元以下的房产。豪华区里的高档楼，很容易就攀升至10000欧元/平米以上。在这种趋势下，次一等住房的价格紧随其后“水涨船高”。例如，过去17区里有所谓的“平民区”和“高尚区”的区别，二者之间的差距目前已大大缩短；12区Faubourg-Saint-Antoine周围房产的价格同巴士底广场地段差不多也已经拉平。14区Montparnasse 看涨，也带动了Alésia的价格攀升……话虽如此，涨势虽在继续，势头却已缓和，趋向稳定，尤其是巴黎周边的纳伊、夏朗冬等城市。
身居何处 身价几何
以巴黎中心-塞纳河右岸地段为例：去年一年该地段增幅8%，且无下降迹象。现在普通房出手比较慢， 8000-9000欧元一平方米的高档房产仍是供不应求。1区情况最明显，那里尤其受经常来巴黎，愿意有个落脚地的外国买主青睐，例如Saint-Honoré街某房，面积48平米，以43.5万欧元成交（均价9060欧元/平米）；2区是青年富裕阶层聚居地：rue des Petits-Carreaux，每平方米8000欧元是常价；3区还算“平和”，les Halles附近尚有条件合适，仍有每平方5500欧元以下的住所可选；但4区的价格非同寻常，居住环境比较惬意，价格立即攀至8500欧元！Square du Temple周边学校方便，每平方米价达到6200欧元。
实例一：位于豪华商号集中的Saint-Honoré街，旺多姆广场后一30平米需装修房，以24.5万欧元售出。Palais-Royal旁边，一有壁炉、六角红地砖的46平米复式公寓，41万售出（平均8900欧元/平米）。近Saint-Honoré市场一侧的售价高达每平方米9100欧元。
实例二：近大剧院和大商场地段，每平方起价8500欧元；交易所广场、rue Saint-Marc 一个43平米套房，售出价29.2万欧元（平均6800欧元/平米）。但一靠拢Gaillon广场，价格立即上升：rue de la Michodière一处36平米5层无电梯房，以7190欧元/平米价售出。
实例三：Montorgueil 地区酒吧林立，是个步行道区。那里的小面积房（单间或二居室）行情看涨，哪怕没有电梯，设备很简陋。去年已卖到每平方米6800欧元，今年涨到了7500欧元。Saint-Sauveur et Saint-Denis街角一34平米木梁架房售到8500欧元一平米。
实例四：曾被称为“成衣街”的Sentier街道，房产大有时来运转之势。好的房屋现在可以卖到每平方米6800欧元，如果楼里有电梯，销路更快。例如rue d’Aboukir 某40平米房，2天间便以27.6万欧元价售出。最时髦的Clery街北面，价格在7000欧元上下。
实例五：rue de Bretagne周边商家、学校多，生活方便，很受多子女家庭欢迎。每平方米价界于6200-6700欧元间。 rue de Turbigo上，一处90平方的套房近日以57.5万欧元售出（平均6300欧元/平米）。另有 rue du Temple一73平方米套间，以6850欧元/平米成交。至于以整块石材建筑（pierre de taille）的宅第房价，那是要远远超出每平方米7500欧元的了。
巴黎南区房价跳龙门
巴黎13、14和15区所在的南部地段，自从2006年夏天以来，房价始终上涨，幅度在10%至12%之间，接近5区著名的Moufftard文化街的13区Gobelins街区一段，每平米房价起码6500欧元， 14区rue Vavin和Montparnasse一带更高，均价达到7000；15区内的大房继续受欢迎，连档次较低的rue de la Convention和 rue de Vouillé都涨到6000欧元一平方米。靠近7区地段的房，更为可观，靠近rue Pascal et Broca的高质量房甚至达到每平米8500欧元。
实例一：有意在13区找房但买不起Gobelins地段的人，常去Tolbiac，parc de Choisy南边还有5000欧元左右的房。Avenues de Choisy 和d’Ivry是热闹的街区，处于华人圈内，每平方米投资5000-6000欧元可以落脚。rue du Disque 街上，一处31平米7楼好房，但无地窖无车位，卖到了15.9万欧元（平均价5130欧元/平方米）。
实例二：靠近密特朗图书馆，界于bd Vincent-Auriol和 bd Masséna间地段，不到10年功夫已大为改观。借着远眺塞纳河地势，相当部分的房产已升值至每平方米6500-7500欧元。rue Neuve-Tolbiac旁有一处70平米朝南3居室，出售价达到6700欧元一平方米。
巴黎东区“大众区”差异大
组成巴黎东部的11区、12区和19及20区一直是平民百姓比例较高的区域，除去里昂车站和巴士底广场，其他地段住房价格相对低，但也都要超过4000欧元/平方米，而且只要稍靠近园林、车站或是有步行街等提高生活环境质量的条件，售价便立即会上升。目前，19区的Porte d’Aubervilliers周边和 20区北部的Porte de Lilas附近一带，每平米房价都接近了5000欧元。
实例一：Bercy体育场区周边有14公顷绿地，文化、生活、起居设施齐全，30多家商号在此设分店，极受富裕青年阶层人士青睐。这一高档区的房屋价位不低于6000欧元，还不带装修。如果房子带阳台、车位，售价即刻上升。例如rue de l’Ambroisier一处69平米房产，日前以49.5万欧元成交，平均价达7170欧元/平米。12区Bel-Air和 Avenue Daumesnil等处都有相当一部分好房，公共交通方便，价格都在6000欧元/平米以上。Ledru-Rollin地段贵得可与巴士底广场相比。著名的平民地段Aligre菜市场附近，价格轻易就可攀升到6500欧元！
实例二：20区内Gambetta 地段的变化最为惊人。由于有一条繁华商业街（rue des Pyrénées）、一所名校（ Hélène-Boucher中学）及拉雪兹神父公墓的一片绿地，构成现代人追捧的生活绿州，房价在20区名列前茅。Avenue Gambetta一处82平方米房，售出价达到51万欧元。Rue des Gatines的15平米顶楼仆人房（chambre de bonne），即便极为简陋，竟然以每平方6400欧元售价成交。
实例三：接近20区边缘，越往Porte de Lilas方向，价格越低，目前的平均价位大约在4000欧元。这一地段因为环城公路的原因，极可能升值。另有19区parc de la Villette 南区，目前房价4500欧元上下一平方米，尚可觅到相当合适住所，但如接近附近的Ourcq运河，价格要涨10%，如果能遥望水面，房价就不会低于每平方6000欧元了。
警惕萧条期的到来
法国楼市是否将进入萧条期已成为全社会关注的大问题。美国的次贷风暴给法兰西的楼市上空也罩上了不测乌云。2004年第三季度，法国房产业发展达到顶峰，全年平均增幅16.9%。其后几年呈现逐渐下降趋势，近期一些专家称，房市经过10年辉煌，今年是最后一年，下面即将进入逆转期。
从法国全国情况来看，据“全国房地产联合会”（FNAIM）统计，今年7月份旧房的出售价格下降了1.5%，其中单元套房（appartement）价格降2%，独立房屋（maison）降0.6%。最近三个月套间售出价格只有0.9%的增幅。BoursoPAP和SeLoger.com两家经销单位的统计数字显示，房屋销售价格自今年年初起一直处于停滞不上的状况。而房价上涨率最高的巴黎、马赛、尼斯、南特和里昂等领军城市，增幅势头已持续减缓。2007年第一季度单元房增率为6.7%，独立房屋只有4.9%。Century21房产公司总经理埃赫维·布莱里宣称，全国平均房价已落至2703欧元（单元房3145欧元，独立房屋2261欧元）。巴黎是特殊情况，平均价格为6089欧元。今年第一季度全国房产的销售量降低了4%-5%，销售期（房产售出前需要等待买主的时间）继续延长。
ERA房产公司负责人让·拉伏波称，社会需求目前仍然旺盛，尤其在20万欧元交易这一档。但是，银行收紧房贷条件趋势已定，2007年夏天利率提高后，新房存量骤升，交易量下降。实际上，销售下降迹象去冬已有显示，今年第一季度减少了4%-5%。法国房产业大公司Promogim总裁克里斯蒂昂·赫洛瓦表示，一个以“房价增速放慢、贷款率升高和住房建设加快”为特点的新阶段即将开始。农业信贷银行的经济师奥列维·埃吕埃赫分析道，从全国情况看，尽管Paca、Languedoc-Roussillon和Rhone-Alpes三个地区还将维持相当繁荣局面（当地有经济特色，存在大量第二住宅、退休夫妻家庭比例高，外国富人在此投资买房多），与其他地区购房人的平均收入相比，水平要高些，但房地产市场确实要开始紧缩了。从置业者每月的还贷比例上可以看出，买主的偿还能力已达到极限：2000年，还贷款额占家庭收入的百分比为25%，到2007年初，已上升到31%，四分之一的新购房人甚至超过了35%的危险高度。Nexity公司总裁阿兰·迪南说，不要忘记法国即将进入各地市政选举时期，它从来不利房产市场的发展，因为市府卸任者和下届竞选者都不愿在这个当口轻易触动城市建设问题，影响选民情绪。至于萨科奇夸下海口，要“让人人都有自己的房产”的目标，目前还只停留于希望阶段，迪南表示，“是不是房主关系不大，能做到让70%的法国人住得舒服，已经是个宏伟的目标了。”
大巴黎各郊区城市房价比较
城市 最高价/最低价(每平方米欧元)
Antony、Bourg-la-Reine、Sceaux 6800 / 3000
Charenton、Saint-Maurice 6000 / 3000
Boulogne-Billancourt 8000 / 4300
Noisy-le-Grand、Champs-sur-Marne 3900 / 1500
Cergy-Pontoise 4500 / 1500
Asnières、Clichy 5700 / 2500
Evry 3600 / 1600
Le Kremlin-Bicêtre、Ivry、Gentilly 4600 / 2800
Issy-les-Moulineaux、Vanves 6300 / 3800
Malakoff、Chatillon 6600 / 2600
Nanterre 4600 / 2400
Neuilly、Levallois 9500 / 4300
Nogent、Saint-Maur 6000 / 3000
Pantin、Les Lilas 5000 / 1900
Saint-Denis、Aubervilliers 3700 / 1600
Villejuif、Vitry、Alforville 4400 / 2200
本报记者 依路 编写
■ 业内人士观点
访华人地产经纪人徐建军
《欧洲联合周报》：请您介绍一下贵公司华人客户的情况。
答：地产为万业之本。我创办并主持已七年的地产中介万业地产（OUYAMO）兼顾法、中市场，主要经营业务为地产投资专业咨询、商铺顶让、房产买卖、 银行贷款、收租管理等项目。从业至今为华人客户推介称心房产和商铺，解决贷款。
我们的华人客户群主要来自于大巴黎、中国大陆商界，也有一部分欧洲华人。客户所需的房产买卖主要集中在大巴黎地区和外省中心城区。一般来说，购置房地产的华人30岁以上的居多。从职业上划分的话，85%左右是做生意的华商，其余是打工族。从购房的用途上划分，50%的房产用于家居，另外50%用于投资。
在相同的经济发展水平下，巴黎的房价大致相当于伦敦的二分之一，法国也是西欧地产投资回报率最高的国家之一，本公司为顾客提供专业投资、置业贷款等咨询，帮助客人以最小的投资金额获得最大的投资回报。目前华人购房大多选择在华人相对集中的地区，如巴黎市13区，18区，19区，20区，93省的AUBERVILLIERS，PANTIN等。
目前华人购房，着眼点多以房产的表面价格为主。除此之外，按购房用途不同，所看重的条件也不相同。比如购住房时，以安全、生活便利、教育等为重要考虑因素；选择商铺的话，就要看所在的地理位置是否繁华，客户群是否符合销售需求，如果是投资房产的话，那么最重要的就是升值潜力了。
万业地产另一个主要业务是银行贷款。从我们接触的贷款案例来看，华人都希望贷款尽可能多，希望能够达到零首付，贷款年限一般为15年到25年。近年来，随着在法华人的经济实力提高，他们已经不仅仅限于满足自身的住房需求，逐渐选择购房投资。其次，华人第二代开始成长，他们大多都在法国长大，从小融入法国社会，接受法国文化教育，所以他们也会走出华人传统聚居的区域。而随着法国房价的上涨，华人聚居区域的房价由于原本的价格基础低于巴黎房价的平均值，所以在近两年内还将平稳上升。
我认为，巴黎以及大巴黎地区以其本身所具的吸引力，仍然是投资的首选地，对于投资者来说，巴黎郊区和外省地区的房产是比较好的选择，因为回报率较高，一旦遇到经济危机，回报率是对房价的最好支撑力。
万业地产
电话: 01 46 28 18 02 传真: 01 53 61 27 56
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