西班牙新租房法生效 影响几何?

发布时间: 2019-04-20 03:13:09   来源:欧洲时报 作者:林碧燕、沐泓 浏览次数: 评论:0

西住宅租赁市场火爆,民众需求强烈。(欧洲时报实习记者孔庆锐 摄)

【欧洲时报记者林碧燕、沐泓报道】对于生活在西班牙的华侨华人、留学生而言,房租向来是一笔不小的开销。据统计,在西班牙,租户平均支付的房租占到了净收入的37%。3月1日,政府通过了2019年第7条皇家法令,新租房法生效。4月1日,经过众议院批准后,该法正式开始实施。为此,本期“闻法”特邀法律专家为您解读新租房法。

西班牙中国律师事务所:新租房法的哪些条款值得关注?

西班牙中国律师事务所主任季奕鸿在接受《欧洲时报》记者采访时,详细介绍了新租房法中对华侨华人产生影响的部分条款:

新租房法的哪些条款对华侨华人有影响?

1、为了给承租人(Arrendatario)提供更多安全保障,新法将租房合同的最长期限从3年延长至5年。如果出租人(Arrendador)为企业(公司、合作社等),最长期限延长至7年。此期间内,出租人不能驱逐承租人,但承租人可自由退租;2、新法对押金金额做出了明确限制,要求出租人无论在任何情况下,不得收取超过3个月的押金;3、凡有空置住房的业主,如不将其出租,该住房每年须多缴纳地皮税(Impuestosobre Bienes Inmuebles,简写:IBI),缴纳额度暂时未定;4、出租人只能根据消费者物价指数(índicede Preciosal Consumidor,简写:IPC)上调租金,不能随意上调租金。(新法该条款也适用于商铺租金涨幅,但合同必须为2019年3月1日后签署);5、新法规定,如果合同到期或承租人无法支付房租而面临被驱逐,住房所在政府须做一份相关的社会报告,详细阐述承租人面临的问题,交由法院裁定,来延长驱逐时间。驱逐时间依照出租人身份设定,如出租人为个人,驱逐时间为1个月;如果是企业,则为3个月;6、新法生效前,在中介机构成功租房后,承租人须支付一个月房租作为中介费。新法生效后,如租房合同无明确规定,该笔中介费无须由承租人支付;7、如出租人在合同到期后不再出租,须提前4个月通知承租人。承租人若要退租,须提前2个月通知出租人。

新租房法对租客的保护作用有多大?

新法规定企业租房须为承租人提供最长7年的租约,那么掌握数千套房源的大型租房企业可能会衡量利弊,如果他们认为7年的租约太长、收益微薄,很可能会选择空置或卖掉住房。于是,市场的出租房数量就会减少,从而导致租金进一步上涨。新法对合同期限的强行规定违背市场规律,再加上法律和政府无法限制房租价格,必然导致供需失衡。目前,房租成了西班牙人生活中很大的一个负担。而西班牙全国用于廉租的住房数量极少,仅占全国住房比例的2.5%,这个数字在欧盟却高达15%。

西班牙中国律师事务所由季奕鸿律师创立于1999年,秉承创始人为旅西侨胞伸张正义以及追求卓越的现代法律理念,现在西班牙中国律师事务所已经成为西班牙最权威的综合性律师事务所之一。西班牙中国律师事务所从属于西班牙律师公会(AbogacíaEspa.ola),并且与西班牙本地、中国大陆和海外多个国家的知名律所、政府企事业单位、文化教育机构和投资金融机构建立长期的信息交换渠道和业务合作平台,能够有效和精确地满足国内外客户不同的法务和商务拓展需求。微信:jiyiihong1999,电话:915400600,传真:915415505,电邮:info@abogadochino.com,地址:GranVia,51,Planta5,OficinaA.28013,Madrid,Spain

西班牙联合律师事务所:新租房法包含哪些变化?

西班牙联合律师事务所的莫逸静近日向《欧洲时报》记者介绍了新租房法的重点和新法实施后的注意事项:

新租房法:延长合同期限

新的租房法生效后,华侨华人需要注意合同年限的更改。新法生效前,承租人与出租人签署一年的租赁合同,到期后可续约至3年。如果出租人为企业,那么合同最长可续约至5年。新法生效后,上述续约时间全部延长2年。

房主必须将押金存入住宅协会

法律规定,在无出租人强制要求的前提下,房租押金为一个月。出租人拿到押金后必须将其存入所在自治区的住宅协会(InstitutodeVivienda)。该机构负责监管租房市场,并对押金进行管理。当租房期结束时,承租人提前通知出租人退房,那么出租人提前在住宅协会申请退还押金并还给承租人。不过,由于监管不力,相当多的出租人没有将押金存入住宅协会,一旦被查到,出租人将面临罚款。

联合律师事务所成于2002年,由ADRIANMESAOCHANDIO先生以及其他3位独立合伙人创立,长期期以来本着忠诚、高效、稳健的宗旨为大量客户提供法律服务。2009年正式更名联合律师事务所,从而完成了我们的新一步转型——竭诚为广大旅西华侨华人提供法律及相关服务。电话:915349821/675807122,传真:912191461,电邮:E-mail:info@mmwc.es,地址:CalleOrense10,Pl.1Of.13C.P.28020MadridEspa.a

西班牙GestoríaLillo律师事务所:新租房法中的重要条款

西班牙GestoríaLillo律师事务所律师RebecaGarcíaLillo近日就新租房法中的重要条款对《欧洲时报》进行了介绍:

新租房法有哪些特点?

1、对于自然人而言,租房合同的义务延长期从3年上调至5年,在房东和租客双方都没有表示不愿续租的情况下,租房合同的默认延长期从1年上调至3年;2、在出租方是法人的情况下,租房合同的义务延长期为7年,默认延长期为3年;3、在合同期限(5年)内,租金上涨与消费者物价指数(índicedePreciosalConsumidor,简写:IPC)挂钩;4、除非是长期合同,否则除了一个月的押金(fianza)外,最多只能再额外收取两个月的租金作为保证金(garantía)。(注:押金是相对于房屋维护而言的,是必须支付的;而保证金则是相对于保证租客支付能力而言的,并不是必须支付的);5、在合同到期或合同延长期到期前,若房东无续租意愿,需提前至少四个月通知租客,若租客无续租意愿,则需提前至少两个月通知房东。否则,合同将进入义务延长期,最长可达3年,在延长期期间,租客若想终止合同,需在任何一年的年限结束前,提前1个月向房东表达自己不再续签合同的意愿;6、有关房东可提前终止合约、收回房屋的权利必须明确被写明在合同中,比如家庭情况发生变化,需要为自己、儿女或配偶提供住房之用等情况;7、出租物业的买方必须尊重正在有效期内的租房合同,无论这个租房合同的内容是否已在物业登记处进行登记;8、如果房东是法人,房屋的管理费用和正式合同的出具费用由房东承担。

出租房屋中物品损坏的维修费用该由谁承担?

根据新租房法第21条,家用电器的维修费用须由出租人承担。根据法律规定,除非是由于租客滥用(疏忽)或故意损坏所造成的故障,家具维修费用通常由房东承担。租客需要支付正常的维护费用,但不包括故障修理费用。房东有义务进行所有必要的修理工作,保持房屋处于正常的可供使用的状态。

西班牙GestoríaLillo律师事务所于1979年成立。它拥有专业的、经验丰富的团队,向个人(自然人)、专业人士、公司、协会以及机构(法人)提供与法律相关的服务,包括行政管理、咨询和处理与国家、大区、或当地各公共行政部门管理程序相关的事务。此外,它可适应客户的需求,进行精细的税务规划,为客户尽可能地减轻税负,最大限度地节省开支。电话:915762440,传真:914315110,邮箱:alfredogarcia@gestorialillo.com,地址:Av.FelipeII,171o7,28009Madrid

(编辑:李余)

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