法国“未付租金保险GLI” 是什么?

发布时间: 2019-11-23 04:49:33   来源:欧洲时报 浏览次数: 评论:0

【欧洲时报】法国“未付租金保险”(L’assuranceloyerimpayé),或称“未付租金担保”(GarantieLoyerImpayé,简称GLI),是房东购买的一项私人保险。这种保险的主要目的,是用于防范租用房屋的房客拖欠应当按时交纳的租金这种风险。这些合同可以由房东单独购买,也可以通过团体购买的方式,并聘请专业人员作为中间人。

GLI的应用范围

“未付租金担保”是一项可选的保险合同,而不是必须的。这个保险可防止房客欠付房租的风险。这些合同适用于长期租用的住房。因此,这类保险与季节性短期租赁的房屋无关。

除非在房客是一名学生的这种情况之下,否则,法律严格禁止房东将押金和GLI这两个款项加算在一起。

值得注意的是,目前在法律框架内还存在着另外一种防止未付租金的担保,称为Visale担保。这种契约合同是适用于私人房屋出租时,房客未能向房东交付租金的情况。这种担保主要针对那些工作不稳定的雇员,或者年龄在30岁以下的年轻人,在一定的租金限制内,可以担保长达36个月的未付租金。

GLI担保的内容

这种保险所担保的范围和性质完全取决于所签署的合同类型,所涉及的保险公司,以及所购买的GLI价格。但是,GLI通常包括以下保证:

1.在房客违约的情况下,可以收回房客未付的租金,包括所有的杂费以及税费。请注意:合同中经常会有总体赔偿上限的条款。

2.如果出租人与承租人之间发生纠纷并提交法庭审理,那么与之相关的法律诉讼费用将会得到赔偿。保险人承担的费用总额通常没有上限。

3.由于住房受到了损坏(可选)所造成的费用将得到赔偿,这笔费用未包含在房客交纳的押金中。

这项索赔的保证赔偿上限通常在7,000到10,000欧元之间。同时还保证了在房屋修理期间应支付的租金。

4.如果房屋的维修是属于保险合同所担保的内容,那么在这个维修期间所受到的租金损失,将会得到补偿。

5.在房客没有事先通知的情况下违约离开房屋,者或房客意外死亡而导致空置,由这些原因造成的收入损失将得到赔偿。

请注意:不同的保险公司,所提供的各项赔偿都遵循不同的担保条件。因此,建议您在签署合同之前,仔细阅读合同各项条款,并且与其它保险公司的合同作对比。

房客和房主彼此之间的义务

“未付租金担保”仅适用于有良好信誉的那些占用住房的租户,也就是说,房客要拥有长期工作合同(CDI) ,而且房客的租金不能超过其月收入的1/3。

房东或者负责管理房屋出租的专业工作人员,要确保租户提供所要求的租金担保。 承租人还必须提供以下这些文件:

- 身份证

- 前三个月的工资单

- 劳动合同副本或雇主证明

如果发生了未付租金的事情,那么这些能够证明偿付能力的文件要在这个时候提供出来。

请注意:如果租户的某些情况在租赁期间发生了变化,例如在租赁期间租户发生了失业的情况,那么在这些新情况下,保险公司所参照的将是租户在最初租赁时的状况。

GLI保限费的金额(即每月支付给保险公司的金额)由按照租金(包括一些杂费)的百分比来确定的。 这些款项是由出租人来承担, 可从租金总收入中扣除。

这项保限不会在合同签署后立即生效,而是需要等待一段时间,一般是在购买保险之后的60到90天之间即可运行。如果在签署GLI合同的时候租户已经入住,那么保险公司将要求出租人证明,在过去的6到12个月内,没有发生房客未付款事故。

如何获得保险金

发生未付租金事故时,出租人必须遵守以下的步骤:

- 向租户寄出提醒函,并以挂号信的形式,要收信人在收据上签名,然后寄出正式通知。

- 向保险公司寄出要求得到索赔的声明。

不是要求得到索赔的声明一发出,就能够得到保险公司支付的索赔。一般情况下,通常要等到第三个未付款期,才能够从保险公司那里获得保险金。保险公司可以追溯以往未能支付的那些款项。

承包经营合同

读者:我在购买店铺商业资产时,因银行贷款不足,卖方建议我签订承包经营合同,或卖方贷款合同,由他直接贷款给我。请问这两种合同是否可行?能否介绍两种合同的相关情况以及买卖双方所应承担的权利和义务?

新桥律师:在转让商业资产或租约权时,买方有时会遇到资金方面的困难。这时,卖方为尽快以较好价格脱手,可向买方提供信贷(CREDIT VENDEUR),或签订承包经营合同(contrat de location gérance)。这两种机制都是合法的。以下分别介绍一下相关情况。

承包经营是商业资产的出让方将店铺租给他方。由他方经营,并向出让方支付一定的承包经营费。

在承包经营合同到期之后,除了合同另有约定之外,出让方在约定的日期将店铺无偿收回。不过,承包经营人需要具备三个条件:

1. 承包经营人必须是商人,拥有法籍、外国人商居或十年居留。

2. 承包经营人应担任企业主管、商务经理或技术经理七年以上。

3. 承包经营人必须在承包企业工作两年以上。

承包经营对于卖方来说

好处是:

- 承包经营可带来承包收入。

- 免交转让登记税(droit d’enregistrements)和增值税。

风险是:

- 需得到房东准许

- 出让方对房租和物业费承担连带责任

- 出让方在买方经营前六个月对买方所欠直接税(个人所得税或公司所得税)承担连带支付责任。

- 若经营业绩差,出让方在收回店铺时,将损失不少客户。

承包经营对受让方来说

好处是:

- 在承包经营中了解更多的企业信息和发展前景,从而避免风险

- 承包经营者的前期投入少。

- 承包费可从企业利润中扣除

- 承包经营者取得决定权,独立经营业务。

- 承包经营者可在开始阶段请求出让方的帮助,例如双方成立合资公司共同经营。在过渡期之后,再由承包方独自经营。

- 双方可在承包协议中加入出让条款,买方可在合同到期后选择购买或放弃商业资产。

风险是:

- 在承包合同中加入商业资产转让条款,所支付的承包费也许不能从公司利润中扣除,税务机关可能将承包视为一种商业资产转让的形式。

- 在合同到期后,如果合同中没有购买商业资产条款,承包者需要自动交出店铺,出让方在收回商业资产时无需支付其他费用。

- 鉴于风险较大,卖方会要求买方提供担保(担保人、资产抵押等)。

- 承包期较短,一般不超过三年。

卖方贷款可使商业资产的购买人仅出部分价格即获得所购资产,出售方则可获得较高的价格。

卖方贷款还可规定出售方在一段时间内负责买方的培训。

转让商业资产的合同可规定部分价款同买方的经营业绩挂钩,即在确定底价之后,按照企业盈利或销售额确定租金占销售额的比例同时,为不使买方的利益受损,双方还应该商定一个上限和一段共同经营时期。在此期间,买方可将部分管理经营权授予卖方(如客户接待,推销产品,市场定位等),以便迅速熟悉业务。但这一过渡期不宜太长,一般以3个月至半年为宜,否则容易产生矛盾。

卖方贷款协议对于买方来说,除了投资少外,还可保证企业平稳过渡,在更短的时间内掌握经验技术,避免意想不到的挫折,把风险留给对方。而卖方则可因此提高价格和赚取服务费用。

新桥律师事务所

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(编辑:季节)

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